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La vivienda en Europa y su impacto en el crecimiento

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El precio de la vivienda aumentó en Europa aumentó un 4,5% el pasado año. Pero la renta disponible no ha crecido a ese nivel. Con bajos intereses y unas condiciones de crédito bastante accesibles en comparación con la última década, es momento de preguntarnos cómo el acceso a un hogar está afectando a las personas y a nuestra economía. Mike y Natalia han comprado una casa. Sus trabajos y sus ingresos son estables. La economía está creciendo, los intereses son bajos y los bancos están prestando dinero. El aumento de los precios en el mercado inmobiliario supone que el valor de la casa de la pareja también está creciendo. Pero si los precios empiezan a caer, su inversión tendrá un valor más bajo y les dejará debiendo más de lo que vale su casa.

Si los bancos de su país tienen muchas hipotecas, el aval que poseen tendrá menos valor, lo que también significa que tendrán menos dinero para prestar a la economía. La pareja tendrá que emplear más parte de sus ganancias en su hipoteca y no tendrá dinero para otras cosas que necesite. Si no puede invertir en añadir valor a su casa, el trabajo de Mike estará en riesgo ya que la industria de la construcción se ralentizará. Si Natalia no puede invertir en otros bienes y servicios, empresas como en la que ella trabaja tendrán que echar a gente para compensar la caída de beneficios. La pérdida de uno o de los dos trabajos podria suponer que Mike y Natalia no puedan afrontar el gasto de su casa.

Cuando los precios de la vivienda aumentan de forma constante como ha ocurrido en Suecia hasta el final del pasado año, eso trae preocupaciones sobre si nuestras casas están sobrevaloradas y sobre si eso pone cargas innecesarias en los propietarios por la deuda que deben afrontar. Ahora, los precios de las viviendas están aumentando en toda Europa, pero lo están haciendo desde una base baja, tras fuertes caídas como las de Portugal o Irlanda. Desde la crisis de las hipotecas subprime, hace diez años, las entidades financieras han aumentado sus ratios de solvencia para reforzar el sistema bancario. Pero para los compradores, que buscan la llave del hogar soñado, el acceso al crédito es más complicado.

Sin embargo, en los últimos años, los precios de los bienes inmuebles han subido más rápido que los salarios, y los hogares han tenido que endeudarse, a veces a altos niveles. Como en Suecia, donde la deuda de más de un tercio de los hogares representa más de 4 años y medio de salario. "Hemos visto algunas regulaciones que han hecho más difícil, por ejemplo, conseguir un préstamo en el mercado hoy en día. La nueva regulación fue implementada el uno de marzo de este año y desde entonces hemos visto que las familias más numerosas están más afectadas. Es más difícil comprar apartamentos más grandes.", explica Felix Hasselberg, que trabaja como agente inmobiliario

Suecia ha tomado medidas recientemente para sanear su mercado inmobiliario. El comprador debe ahora tener una contribución de al menos el 15% del precio de compra y amortizar cada año una parte del préstamo. Los bancos también han comenzado a dar más peso a los préstamos inmobiliarios en sus cálculos de riesgo. Un salvavidas para hacer frente a los peligros de la economía. El alto endeudamiento puede ser realmente difícil de pagar para los hogares más humildes, pero no solo para estos. Cada vencimiento de un pago reduce el presupuesto diario en esa misma cantidad.

En los últimos años, los altos precios de la vivienda y la elevada deuda han pesado en los presupuestos domésticos de Suecia y en su capacidad para acceder a una propiedad. Pero también ha tenido consecuencias en el resto de la economía. Para el economista especializado en mercado inmobiliario Jens Magnusson, "será sostenible mientras las tasas de interés sean bajas. Pero la pregunta es muy importante, ¿qué pasará cuando aumenten?. Y, obviamente, lo que pasará es que mucha gente tendrá que frenarse en otros aspectos, tendrán que ahorrar en otras cosas, desde restaurantes hasta vacaciones, para pagar esos intereses más altos. Pero unos pocos propietarios tendrán un problema mayor y se verán obligados a abandonar sus casas. Aunque creemos que eso está un poco lejos."

El regulador europeo de riesgos (ESRB, por sus siglas en inglés) ha alertado a Suecia, pero también a otros siete países de la Unión Europea, de los peligros a los que están expuestos: la excesiva deuda inmobiliaria y los bienes sobrevalorados. Una sacudida en el mercado de la vivienda que puede tener un impacto en el conjunto de la economía.

ENTREVISTA CON CÉDRIC VAN STYVENDAEL

Una sacudida como esta golpea con más dureza a la clase media y baja. Estamos en la ciudad francesa de Lyon para ver lo que Cédric Van Styvendael, presidente de Housing Europe y el hombre que está al frente de 43.000 proveedores de viviendas en 24 países piensa de las señales que está dando el mercado.

Euronews:, Le planteamos el reto de traer un objeto que defina lo que para usted representa el mercado inmobiliario europeo. ¿Qué ha traído?

Cédric Van Styvendael: Llaves, que son lo que todo ciudadano europeo quiere y busca. La vivienda es crucial para todos los europeos, y cada vez son más incapaces de encontrar una casa que se adapte a sus recursos, a su trabajo o a su situación familiar. La vivienda social y los actores de la vivienda social y asequible tienen una mala imagen. Hace ahora un año y medio, en Holanda, en Amsterdam, un equipo dijo "debemos organizar un festival de vivienda social para mostrar toda su diversidad, lo que trae a nuestra economía, a nuestros territorios". Y tengo el placer de decirle que se volverá a celebrar, en 2019, en la metrópoli de Lyon.

E: ¿Qué le preocupa más?¿Las propiedades sobrevaloradas o el hecho de que la deuda de las familias sea muy alta?

C.V.S.: El problema hoy en Europa es que el precio de la vivienda ha crecido a mayor velocidad que los ingresos de los ciudadanos. Un europeo de cada diez gasta el 40% de sus recursos en la vivienda. Este es un indicador muy elevado en la tasa de esfuerzo. Esto es para decir que se gasta mucho dinero en la vivienda y esto es un indicador extremadamente alarmante. Y el segundo elemento que nos alarma es que esta tasa esta creciendo incluso más para la gente más pobre.

E: ¿Cree que las regulaciones bancarias que se han implementado son suficientes para abordar los problemas que puedan surgir?

C.V.S.: La situación es bastante paradójica con el tema del acceso al crédito bancario para la compra. El interés es realmente bajo, lo que favorece el aumento de precios y, al mismo tiempo, los requisitos bancarios para otorgar préstamos a los ciudadanos que desean comprar son extremadamente importantes. Así que finalmente hoy este mercado de acceso al crédito hipotecario favorece a los más ricos, y no a los más pobres, ya que este dinero barato no es accesible a los que más lo necesitarían, especialmente para los mas jóvenes y para los más vulnerables.

E: ¿Como ve la situación en Francia comparada con otras partes de Europa?,Porque aquí los precios parecen estar mas o menos estancados fuera del área de París...

C.V.S.:Tiene razón, el indicador medio en Francia está más estabilizado, pero el problema en Europa es la brecha que se crea entre los territorios atractivos, las grandes metrópolis europeas, y los territorios menos atractivos. Le voy a dar una cifra: estamos en Lyon, en esta ciudad el precio de la vivienda ha aumentado un 69% entre 2010 y 2015, es mucho. Estamos volviendo a un crecimiento anual de la vivienda similar al de 2009. Así que aquí tenemos un ejemplo próximo de que, en nuestra opinión, está pasará, si no tenemos cautela, si no estamos implementando los mecanismos de regulación, para evitar una nueva burbuja inmobiliaria.

Real Economy | Europe's Housing Market