El temor a una nueva movilización militar en Rusia impulsa la llegada de ciudadanos rusos a Georgia y Armenia, donde los alquileres han subido hasta un 30%.
Los precios de los alquileres en Georgia y Armenia han aumentado entre un 20 % y un 30% interanual durante el verano, impulsados por la llegada de ciudadanos rusos que, ante el temor a una nueva oleada de movilizaciones para la guerra en Ucrania, han buscado alojamiento en antiguas repúblicas soviéticas donde pueden permanecer sin visado.
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Georgia sigue siendo el destino más accesible: los ciudadanos rusos pueden permanecer hasta 360 días sin visado y reiniciar ese plazo con una breve visita a un país vecino. Decenas de miles de rusos residen ya en el país.
En Tiflis, los alquileres mensuales de viviendas convencionales oscilan entre 450 y 730 euros, mientras que los pisos más grandes o de gama alta pueden costar entre 910 y 2.700 euros mensuales, o incluso más. El salario medio nominal mensual en Georgia ronda los 2.165 laris (unos 750 euros), según la Oficina Nacional de Estadística.
Tras alcanzar su máximo durante el verano, los alquileres en Georgia han descendido y, en términos generales, se han estabilizado. Las subidas más pronunciadas se registraron en 2022 y 2023, cuando los precios se dispararon entre un 60% y un 70% tras la invasión rusa a gran escala de Ucrania, iniciada a comienzos de 2022.
Los compradores rusos llegaron a representar más del 55% de las operaciones inmobiliarias realizadas por extranjeros en 2023, aunque desde entonces su cuota se ha reducido en un tercio.
En 2026, los georgianos protagonizaron el 76% de las operaciones en el mercado de vivienda nueva de Tiflis, según el banco de inversión Galt & Taggart, mientras que los compradores israelíes representaron el 11% y los rusos, el 3%. En Batumi, ciudad situada a orillas del mar Negro, la demanda está más diversificada.
Los rusos impulsan los precios del alquiler en Armenia
La presión de la demanda es mayor en Armenia, donde los ciudadanos rusos, junto con armenios residentes en Rusia que buscan evitar la movilización militar, se concentran principalmente en Ereván.
El alquiler mensual de un piso de dos habitaciones en la capital se sitúa actualmente entre 800 y 900 euros. Los ciudadanos rusos pueden entrar en Armenia sin visado y permanecer en el país hasta 180 días al año. El impuesto del 10% que se exige al registrar los contratos de alquiler en el Catastro suele repercutirse en los inquilinos.
Según el Comité del Catastro de Armenia, el precio medio de los pisos en edificios residenciales de Ereván aumentó un 2,9% en agosto respecto a julio y fue un 23,5% superior al registrado un año antes. Los ciudadanos rusos representan alrededor del 72% de las operaciones inmobiliarias realizadas por extranjeros en Armenia.
En agosto, los ciudadanos extranjeros participaron en 506 operaciones de compraventa en todo el país, el 7,6% del total. De esas compras, el 70,2%, equivalente a 177 propiedades, se realizaron en Ereván.
El salario medio nominal mensual en Armenia se sitúa en 320.763 drams (unos 790 euros), aunque las remuneraciones son considerablemente más elevadas en sectores como las tecnologías de la información, las finanzas y la minería.
Bielorrusia, otro destino para los ciudadanos rusos
Bielorrusia ha atraído a ciudadanos rusos desde el inicio de la invasión a gran escala de Ucrania, primero como país de tránsito y, posteriormente, como lugar de residencia. Tras el anuncio de la movilización parcial en septiembre de 2022, la demanda de alquileres de corta y media estancia aumentó considerablemente en Minsk y en ciudades fronterizas como Brest y Gómel.
Ante las restricciones de entrada a ciudadanos rusos en países europeos y el endurecimiento de las sanciones, Bielorrusia ha comenzado a atraer a residentes que buscan establecerse durante periodos más prolongados, así como a compradores de vivienda.
Los ciudadanos rusos pueden permanecer hasta 90 días sin necesidad de registrarse, mientras que un contrato de alquiler de larga duración les permite solicitar un permiso de residencia temporal. A diferencia de Rusia, Bielorrusia no ha impuesto restricciones generalizadas al acceso a internet.
Los compradores rusos representan ya más del 10% de las operaciones inmobiliarias en Bielorrusia, frente al 2% registrado hace un año, según la Agencia Nacional Catastral. La demanda de vivienda en Minsk por parte de ciudadanos rusos aumentó entre un 10% y un 15% en 2026, mientras que el precio por metro cuadrado se incrementó un 25,6% en el conjunto del año.
Las dos mayores oleadas de emigración desde Rusia tras el inicio de la invasión a gran escala de Ucrania se produjeron en 2022: la primera, entre febrero y marzo, y la segunda, en septiembre, cuando el presidente Vladímir Putin anunció la movilización parcial.