En plena crisis de acceso a la vivienda y a las puertas del 29N, 'Euronews' analiza junto a María Matos, directora de estudios de Fotocasa, qué presidentes registraron más viviendas protegidas terminadas durante sus mandatos y hasta qué punto pueden atribuirse esas cifras a sus gobiernos.
España atraviesa una profunda crisis de acceso a la vivienda que ha situado la construcción de pisos públicos y protegidos en el centro del debate político de cara a las próximas elecciones generales del 29N. Pero, ¿qué presidente del Gobierno ha registrado más viviendas protegidas terminadas durante su mandato? ¿Se construían más antes que ahora? ¿Y hasta qué punto se puede responsabilizar a un Gobierno de las cifras?
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La respuesta exige distinguir entre vivienda pública y vivienda protegida, comparar periodos de distinta duración y tener en cuenta que una promoción inmobiliaria puede tardar años en completarse, según explica a 'Euronews' María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
¿Qué presidente registró más viviendas protegidas terminadas?
Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, entre 1981 y 2025 se terminaron en España 2.431.766 viviendas protegidas. De ellas, más de un millón corresponden a los años de Gobierno de Felipe González.
En concreto, entre 1983 y 1995 se terminaron 1.057.506 viviendas protegidas, una media de 81.347 al año. González encabeza así el balance histórico por volumen acumulado durante su mandato.
Le sigue José Luis Rodríguez Zapatero, durante cuyos años de Gobierno, entre 2004 y 2011, se terminaron 498.982 viviendas protegidas, con una media anual de 62.373, una cifra ligeramente superior a la registrada con José María Aznar, que acumuló 477.410 entre 1996 y 2003, unas 59.676 al año.
Por su parte, Leopoldo Calvo-Sotelo registra 213.709 viviendas protegidas terminadas en los dos años que se le asignan, 1981 y 1982. Aunque su total es inferior al de los tres presidentes anteriores, su media anual, de 106.855 viviendas, es la más elevada de toda la serie. Sin embargo, se trata de un periodo mucho más breve.
De las 60.000 viviendas anuales al desplome tras la crisis inmobiliaria
El contraste es especialmente acusado a partir de la crisis financiera de 2008. Durante los años asignados a Mariano Rajoy, entre 2012 y 2017, se terminaron 105.424 viviendas protegidas, una media de 17.571 al año.
Con Pedro Sánchez, entre 2018 y 2025, la cifra se sitúa en 78.735 viviendas, lo que equivale a unas 9.842 anuales. Es decir, la media anual registrada durante el Gobierno de Sánchez es aproximadamente un 44% inferior a la de Rajoy y un 84% menor que la de Zapatero.
No obstante, la caída de la construcción de vivienda protegida comenzó mucho antes de la llegada de Sánchez al Gobierno. España alcanzó su máximo histórico en 1985, durante el mandato de Felipe González, con 114.067 viviendas protegidas terminadas en un solo año. En cambio, en 2017, bajo el Gobierno de Rajoy, apenas se terminaron 4.938, el mínimo de toda la serie.
Desde entonces, las cifras han experimentado una recuperación moderada. En 2024 se terminaron 14.371 viviendas protegidas y en 2025, 12.858, todavía muy lejos de los niveles anteriores a la crisis.
María Matos explica a 'Euronews' que el desplome responde a una combinación de factores. El estallido de la burbuja inmobiliaria paralizó numerosas promociones, endureció las condiciones de financiación y dejó un importante volumen de viviendas nuevas sin vender. A ello se sumó una reducción de la inversión pública y de la capacidad de las administraciones para impulsar nuevas promociones.
¿Es lo mismo vivienda pública que vivienda protegida?
Aunque ambos términos suelen utilizarse indistintamente, no todas las viviendas protegidas son públicas.
Matos explica que la vivienda pública es aquella que pertenece a una administración y que puede destinarse al alquiler social o asequible. En cambio, la vivienda protegida cuenta con una calificación legal que establece determinadas condiciones, como límites en el precio de venta o alquiler, requisitos de acceso y un periodo de protección.
Esto significa que una vivienda protegida puede ser promovida por una administración o por una empresa privada y acabar siendo propiedad de un particular. Por tanto, las cifras históricas de viviendas protegidas terminadas no indican cuántas viviendas públicas tiene actualmente España ni cuántas permanecen disponibles para alquiler social.
¿Se puede responsabilizar a cada presidente de las cifras?
La respuesta es que no de forma exclusiva. Aunque los datos permiten comparar las viviendas protegidas terminadas durante cada mandato, eso no significa que todas fueran impulsadas o construidas directamente por el Gobierno que estaba en el poder. "Tienen una parte importante de responsabilidad, pero no toda, ni es exclusiva del Estado", señala Matos.
La experta recuerda que el Ejecutivo central interviene mediante los planes estatales de vivienda, la financiación y el marco normativo. Sin embargo, las comunidades autónomas tienen competencias fundamentales en la promoción y calificación de estas viviendas, mientras que los ayuntamientos participan en el planeamiento urbanístico y la disponibilidad de suelo.
Además, entre la planificación de una promoción y su finalización pueden transcurrir varios años. Por eso, una vivienda terminada durante el mandato de un presidente puede haberse iniciado bajo el Gobierno anterior.
Matos considera que uno de los principales problemas de España es la falta de continuidad de las políticas públicas de vivienda. "Necesitamos un pacto de Estado para los próximos 30 años. La vivienda no puede depender de los cambios de ciclo político", defiende.
Para recuperar los niveles de construcción, la directora de estudios de Fotocasa también reclama mayor inversión pública, colaboración entre administraciones y empresas privadas y estabilidad normativa.
Entonces, ¿qué presidente construyó más vivienda protegida?
Felipe González es el presidente durante cuyos años de mandato se terminaron más viviendas protegidas en España, con 1.057.506 entre 1983 y 1995. Le siguen José Luis Rodríguez Zapatero, con 498.982, y José María Aznar, con 477.410.
Si se analiza la media anual, Calvo-Sotelo ocupa el primer puesto, aunque únicamente se le asignan dos años. Entre los presidentes con mandatos más largos, González registra la media más elevada.
En cualquier caso, las cifras reflejan las viviendas protegidas que se terminaron durante cada etapa política, no las que construyó directamente cada presidente. Una diferencia fundamental para interpretar unos datos en los que influyen las decisiones de varias administraciones y proyectos que pueden prolongarse durante distintos gobiernos.