El desalojo de una anciana en Madrid reabre el debate sobre las garantías del alquiler en el continente. En este 2026, mientras la tregua invernal francesa o los contratos mínimos italianos blindan al arrendatario, España y el Reino Unido aplican los plazos de preaviso más breves.
El calvario de una pensionista española ha vuelto a situar la crisis de la vivienda en Europa en el centro del debate. Pero, ¿qué ocurre cuando los propietarios quieren recuperar su vivienda?
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En la práctica, los propietarios siguen pudiendo resolver el contrato de alquiler antes de tiempo si lo desean, aunque con algunos matices y diferencias importantes según el país europeo en el que se viva.
En general, cuando los inquilinos pagan puntualmente, el arrendador necesita un motivo de peso, reconocido por la ley, como, por ejemplo, que vaya a vender la vivienda, que la necesite para él mismo o para familiares cercanos o, en algunos casos, que sea preciso acometer una reforma importante.
Si el inquilino no paga con regularidad no hace falta alegar fuerza mayor, aunque en determinados supuestos puede haber excepciones legales y recursos si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad.
España: plazo de preaviso corto y posible suspensión para personas vulnerables
España tiene uno de los plazos de preaviso más breves, de solo dos meses, según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, esas condiciones solo se aplican una vez transcurrido el primer año de alquiler.
El arrendador debe ser una persona física, no una empresa. Como es lógico, el impago de la renta es causa de desahucio mediante un procedimiento legal denominado desahucio por falta de pago.
Los inquilinos considerados "económicamente vulnerables" pueden solicitar una suspensión mientras los servicios sociales evalúan alternativas de vivienda. Las suspensiones pueden denegarse si el propietario posee menos de tres inmuebles.
La suspensión puede prolongarse hasta tres años y se revisa cada 12 meses.
Francia: tregua invernal y plazos de preaviso más largos en viviendas sin amueblar
En Francia, los inquilinos están algo más protegidos. Los propietarios no pueden dar por terminado el contrato a mitad de periodo, el plazo de preaviso solo comienza tres meses antes de que venza el contrato si la vivienda se alquiló amueblada, y seis meses antes si se alquiló sin muebles.
Además, los desalojos están prohibidos durante la llamada "tregua invernal", entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo, ambos inclusive.
Los inquilinos que se retrasan en los pagos disponen de seis semanas para saldar la deuda una vez que reciben un commandement de payer (orden de pago).
Sin embargo, un juez puede conceder al inquilino hasta tres años para devolver las rentas atrasadas mediante un plan de pagos, siempre que haya retomado el abono de la renta corriente y se considere que puede llegar a saldar la deuda.
Alemania: sin periodo mínimo antes del aviso de rescisión
En Alemania, los inquilinos pueden impugnar legalmente la rescisión si se encuentran en una situación de especial dificultad, según el código civil del país, el Bürgerliches Gesetzbuch.
En caso contrario, el plazo de preaviso es de tres meses, se amplía a seis meses tras cinco años de contrato y a nueve meses después de ocho años.
Pero, a diferencia de Francia y España, no existe un periodo mínimo antes de que se envíe el aviso de rescisión.
Además, dejar de pagar el alquiler durante al menos dos meses basta para iniciar un procedimiento de rescisión, la fristlose Kündigung.
El juez fija el plazo para abandonar la vivienda, de hasta un máximo de un año. El inquilino dispone de dos meses para pagar la deuda y dejar sin efecto el procedimiento una vez dictada la orden de rescisión.
Sin embargo, este mecanismo solo puede utilizarse una vez cada dos años.
Italia: sin rescisión antes de cuatro años si no hay incumplimientos graves
En Italia, el aviso se da seis meses antes de que finalice el contrato, que por lo general tiene una duración mínima de cuatro años, según lo establecido en la ley 431/98 del país.
Durante ese periodo, los propietarios no pueden pedir a los inquilinos que se marchen por ningún motivo, salvo que el arrendatario incurra en un incumplimiento grave de sus obligaciones.
El procedimiento se acorta en caso de impago. El periodo de gracia va de un mínimo de tres a un máximo de cuatro meses si el inquilino se enfrenta a problemas como desempleo o enfermedad después de entrar a vivir en la vivienda.
Si el inquilino sigue sin pagar, el desahucio se ejecuta en un máximo de dos meses tras el final del periodo de gracia.
Reino Unido: nuevas protecciones para los inquilinos
Desde mayo de 2026, en Inglaterra, igual que ya ocurría en Escocia, los propietarios ya no pueden poner fin al contrato antes de que termine el arrendamiento sin una causa específica para recuperar la posesión, como vender la vivienda o trasladarse a ella, tras la derogación de la sección 21 de la Housing Act, que permitía los desahucios sin causa justificada.
El plazo de preaviso es de cuatro meses y no puede activarse durante el primer año de alquiler.
En caso de rentas impagadas, los propietarios pueden solicitar un desahucio obligatorio si el inquilino debe al menos tres meses de alquiler. Si la deuda es inferior a tres meses, el desahucio puede seguir siendo posible, pero corresponde al juez decidir si existen motivos razonables.
La situación es algo distinta en Gales e Irlanda del Norte, donde todavía es posible dar por terminado el contrato sin un motivo concreto. En Gales, el propietario debe dar un preaviso de seis meses y no puede obligar al inquilino a marcharse antes de que transcurra el primer año.
El plazo de preaviso es mucho más corto en Irlanda del Norte, solo cuatro semanas si el contrato de alquiler lleva en vigor menos de un año. Para arrendamientos de más de un año, el preaviso es de dos meses, que aumentan a tres meses en contratos de más de 10 años.
El contexto: ¿qué le ha pasado a Maricarmen Abascal?
La crisis de la vivienda en Europa ha vuelto a primer plano cuando Maricarmen Abascal, que se desplaza en silla de ruedas, fue desalojada por la fuerza de su piso en Madrid la semana pasada, tras negarse a asumir una subida de más de 1.000 euros en su alquiler mensual.
Su pensión ronda los 1.300 euros y pagaba 500 euros por su piso, en el que había vivido desde 1956.
La subida del precio fue fijada por un fondo de inversión, Urbagestión, que adquirió en 2018 el edificio donde se encuentra el piso. El desahucio dio lugar a protestas multitudinarias en toda España, incluida Madrid y Barcelona, motivó donaciones e incluso provocó un llamamiento de Naciones Unidas.
La historia terminó de forma positiva para Abascal. Tras las negociaciones entre Urbagestión y el organismo de vivienda de Madrid, se le ha ofrecido un nuevo contrato de ocho años, con el alquiler limitado al 30% de sus ingresos.
Sin embargo, la reacción ha tenido amplias repercusiones y ha llevado al Gobierno de España a introducir rápidamente nuevas medidas de apoyo a la vivienda, en particular la prohibición de los desahucios de personas vulnerables hasta 2030.
También ha incorporado nuevas restricciones y controles sobre los fondos de inversión que compran bloques de viviendas, como una supervisión más estricta de los procedimientos de rescisión de contratos que afectan a inquilinos de edad avanzada y mayores sanciones fiscales por mantener pisos vacíos.