Las mejores oportunidades de inversión en alquiler en Europa se alejan de sus ciudades más caras. Estos son los diez mercados de la eurozona con mayores rentas, con un sorprendente número uno.
Si se dibuja un mapa de hacia dónde suele fluir el dinero inmobiliario en Europa, los puntos brillantes son previsibles: los bulevares de París, el cinturón de canales de Ámsterdam, los distritos pulidos de Múnich.
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Direcciones de prestigio, mucha liquidez, mercados inmobiliarios en los que los precios se han movido en una sola dirección durante décadas.
Si se dibuja un segundo mapa, esta vez con los lugares donde los propietarios obtienen la mayor renta por cada euro invertido, muchas de esas ciudades desaparecen.
Datos recientes de Global Property Guide, contrastados con portales inmobiliarios locales como Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia y Daft, muestran que algunas de las mejores oportunidades de vivienda para alquilar en Europa ya no se concentran en los focos inmobiliarios tradicionales, sino en mercados regionales poco atendidos, sobre todo en el sur de Europa.
A continuación figura la clasificación de las diez ciudades de la zona del euro con mayor rentabilidad bruta del alquiler en 2026, medida como renta anual dividida por el precio de compra antes de impuestos, mantenimiento, comisiones y otros costes.
10. Roma: rentabilidad media del alquiler 7,12%
Roma entra en la clasificación en décimo lugar, pero la capital italiana ilustra uno de los contrastes más claros del mercado inmobiliario europeo, el prestigio frente a la renta.
En el centro histórico, en torno al Panteón, Piazza Navona y Trastevere, los compradores internacionales compiten por un parque de vivienda limitado, lo que dispara los precios y recorta la rentabilidad.
Un piso de un dormitorio en el 'centro' de Roma cuesta 472.500€ pero solo genera 2.170€ al mes, el equivalente a una rentabilidad bruta anual del 5,51%.
Fuera del casco histórico, sin embargo, las cifras mejoran sensiblemente.
En el conjunto de la ciudad, un apartamento de un dormitorio cuesta de media unos 225.000€ y se alquila por alrededor de 1.450€ mensuales, lo que eleva la rentabilidad hasta cerca del 7,7%. La mejor rentabilidad la ofrece la vivienda más pequeña, un estudio por 149.000€ que se alquila por 1.000€ y deja un 8,05%.
En Roma, las vistas de postal suelen ir en detrimento de los ingresos por alquiler.
9. Dublín: rentabilidad media del alquiler 7,22%
La escasez de vivienda en Dublín sigue sosteniendo algunos de los alquileres más altos de Europa.
La capital irlandesa, hogar de Guinness, de las puertas georgianas de Merrion Square y de un sector tecnológico que mantiene permanentemente tenso el mercado del alquiler, ofrece una rentabilidad media del 7,22%.
Un piso de un dormitorio cuesta 295.000€ y se alquila por 2.000€ al mes, lo que supone una rentabilidad bruta del 8,14%. Ese tamaño de vivienda es además el más rentable de la ciudad.
En el conjunto de Irlanda, el precio de la vivienda se ha prácticamente duplicado desde 2012, con un aumento nominal del 99%, mientras que los alquileres han subido un 71% en el mismo periodo.
8. Nápoles: rentabilidad media del alquiler 7,22%
Nápoles iguala a Dublín en rentabilidad, pero la rebaja claramente en precio. En la ciudad de la pizza margarita, con el Vesubio en el horizonte y la Spaccanapoli atravesando un casco antiguo reconocido por la UNESCO, un piso de un dormitorio cuesta 145.500€ y se alquila por 950€ al mes, una rentabilidad bruta del 7,84%.
La joya, sin embargo, es el estudio de entrada al mercado, por solo 70.000€ frente a 700€ de renta mensual, ofrece una llamativa rentabilidad bruta del 12%, la más alta de la clasificación, empatada con otra ciudad.
La fuerte demanda estudiantil y un turismo prácticamente todo el año siguen apuntalando las tasas de ocupación de los apartamentos más pequeños.
7. Barcelona: rentabilidad media del alquiler 7,40%
La única ciudad española del ranking, hogar de la Sagrada Família de Gaudí, de la hora del vermut y del FC Barcelona, registra una rentabilidad media del alquiler del 7,40% en el conjunto de sus ubicaciones.
Un piso de un dormitorio cuesta 240.000€ y se alquila por 1.590€ al mes, lo que supone una rentabilidad bruta del 7,95%. Las viviendas de un dormitorio son también la categoría más rentable de la ciudad con este indicador.
Sin embargo, el mercado de vivienda de Barcelona está cada vez más definido por la escasez.
La oferta de alquiler en toda Cataluña se mantiene cerca de mínimos históricos mientras la demanda sigue llegando de turistas, estudiantes, trabajadores en remoto y residentes extranjeros.
"Los pisos asequibles en Barcelona son, según los informes, cada vez más difíciles de encontrar, ya que la oferta de vivienda en alquiler en toda Cataluña se mantiene en mínimos históricos", señala Lalaine Delmendo, analista de mercado en Global Property Guide.
"Madrid siguió liderando en volumen absoluto de transacciones, mientras que se registró un crecimiento interanual más fuerte en otros grandes mercados, especialmente Barcelona y Sevilla", añadió Delmendo.
6. Riga: rentabilidad media del alquiler 7,47%
La capital de Letonia, conocida por su arquitectura art nouveau, las agujas de su casco antiguo medieval y un Mercado Central instalado en antiguos hangares de zepelines, ofrece algunas de las rentas por alquiler más atractivas de Europa, aunque el crecimiento de precios a largo plazo ha sido débil.
Un piso de un dormitorio cuesta 125.000€ y se alquila por 750€ al mes, con una rentabilidad bruta del 7,20%, mientras que la mejor rentabilidad procede de viviendas mayores, un dos dormitorios por 187.000€ ofrece un 8,34%.
La contrapartida es la revalorización del capital. En los últimos cinco años, los precios reales en Riga han caído un 23,66%, con un crecimiento nominal de apenas el 3,77%.
Esa atonía es a la vez el riesgo y el atractivo para los inversores, poca apreciación, pero precios de entrada lo bastante bajos como para que los ingresos por alquiler sean prácticamente toda la historia.
5. Turín: rentabilidad media del alquiler 7,68%
La primera capital de Italia, la ciudad de la Mole Antonelliana y cuna del chocolate gianduiotto, esconde una ganga para la inversión en alquiler tras su grandeza barroca.
Durante mucho tiempo a la sombra de Milán, el antiguo polo industrial de Fiat combina menores costes de adquisición con una fuerte demanda estudiantil, empleo en ingeniería y una escena cultural y gastronómica en expansión en torno a la Piazza Castello y la ribera del Po.
Las cifras llaman la atención. Un apartamento de un dormitorio en Turín cuesta de media unos 99.000€ y se alquila por unos 850€ al mes, suficiente para generar rentabilidades brutas por encima del 10%.
Retornos de este nivel son cada vez más difíciles de encontrar en las grandes ciudades de Europa occidental.
En el centro histórico, sin embargo, el panorama cambia rápido.
Allí, los apartamentos de un dormitorio cuestan en torno a 255.000€ y se alquilan por unos 1.200€ al mes, lo que reduce la rentabilidad a alrededor del 5,6%.
4. Jyväskylä: rentabilidad media del alquiler 8,02%
La ciudad universitaria finlandesa de Jyväskylä es quizá la mayor sorpresa de la clasificación.
Situada en la región de los lagos finlandeses, entre Helsinki y Laponia, Jyväskylä alberga la mayor concentración de edificios diseñados por Alvar Aalto en el mundo y cada verano llena sus calles con los motores del Campeonato del Mundo de Rallys.
Casi un tercio de sus habitantes son estudiantes.
Un piso de un dormitorio cuesta 90.000€ y se alquila por 680€ al mes, lo que equivale a una rentabilidad bruta del 9,07%. Las viviendas de un dormitorio son también el tipo de apartamento con mejor comportamiento entre los analizados.
La fuerte demanda estudiantil y unos precios inmobiliarios relativamente bajos convierten a Jyväskylä en la ciudad con mayor rentabilidad del norte de Europa dentro de la zona del euro.
3. Cork: rentabilidad bruta media 8,20%
La segunda ciudad de Irlanda, construida sobre las islas pantanosas del río Lee, orgullosa de su mercado de abastos English Market y de su ternera especiada, ocupa el tercer puesto.
Cork exige precios de entrada muy inferiores a los de Dublín y al mismo tiempo atrae una demanda de alquiler sólida gracias a una economía local en expansión.
La ciudad del sur de Irlanda se beneficia de la inversión farmacéutica, de un creciente sector tecnológico y de un fuerte crecimiento demográfico.
Un piso de un dormitorio cuesta 235.000€ y se alquila por 1.600€ al mes, lo que equivale a una rentabilidad bruta del 8,17%. Las viviendas de dos dormitorios ofrecen aún más, son las que registran las mejores rentabilidades de la ciudad.
En Irlanda, Cork destaca cada vez más como un mercado impulsado por la renta del alquiler y no por los precios de prestigio.
2. Palermo: rentabilidad media del alquiler 8,25%
La capital de Sicilia, ciudad de catedrales normandas, del rugido del mercado callejero de Ballarò y de una comida callejera basada en arancine y panelle, se queda a un paso del primer puesto.
Palermo combina el atractivo del estilo de vida mediterráneo con unos niveles de precios que siguen siendo inusualmente bajos para los estándares de Europa occidental.
Un piso de un dormitorio cuesta 85.000€ y se alquila por 700€ al mes, una rentabilidad bruta del 9,88%.
Los apartamentos más grandes siguen siendo relativamente asequibles.
Una vivienda de dos dormitorios cuesta de media 115.000€ y se alquila por unos 800€ al mes, lo que supone una rentabilidad de alrededor del 8,3%.
"Algunas zonas de Sicilia ofrecen viviendas sorprendentemente asequibles. Italia cuenta además con incentivos fiscales para los nuevos residentes, que pueden marcar la diferencia para los extranjeros que se trasladan", explica Mikk Kalmet, experto inmobiliario global de Global Property Guide.
1. Catania: rentabilidad media del alquiler 9,17%
La rentabilidad por alquiler más alta de la zona del euro pertenece a una ciudad construida con piedra volcánica negra a la sombra del Etna.
Catania, con su catedral barroca y el bullicio al amanecer del mercado de pescado de la Pescheria, encabeza la clasificación con una rentabilidad media del alquiler del 9,17%.
Las cifras que lo explican son llamativas. Un piso de un dormitorio cuesta en torno a 70.000€ y se alquila por 650€ al mes, una rentabilidad bruta del 11,14%.
El estudio más asequible rinde aún más, un 12% sobre una inversión de 51.000€, el precio de entrada más bajo de toda la lista.
Catania se encuentra además a unos 50 kilómetros de Taormina, uno de los destinos vacacionales más codiciados del Mediterráneo, lo que sostiene un mercado de alquiler de corta estancia que funciona casi todo el año.
Según los datos, Catania es el mercado de vivienda para alquilar con mejor comportamiento de la zona del euro en 2026.