Comprar una vivienda en Portugal por debajo de 400.000€ empieza a ser difícil y, en algunos casos, imposible. Según el Barómetro de Imovirtual, el precio medio nacional se sitúa en 430.500€.
El estudio más reciente del Barómetro de Imovirtual, plataforma especializada en el mercado inmobiliario, de mayo de 2026, fijó el precio medio nacional de compra de vivienda en 430.500€. Una cifra que engloba todo tipo de inmuebles, nuevos y de segunda mano, y que parece imposible de asumir para buena parte de la población.
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Basta una breve búsqueda en un portal inmobiliario o un paseo frente a los escaparates de las agencias para comprobar hasta dónde han llegado los precios de la vivienda en Portugal. Pero ¿ya no se pueden comprar viviendas más baratas? La respuesta depende de varios factores, el primero es la falta de viviendas disponibles.
“Sin viviendas nuevas en el mercado y con una demanda extremadamente dinámica, se vuelve muy difícil para los jóvenes, para las familias portuguesas, conseguir comprar su casa”, explicó, en una entrevista a Euronews, Patrícia Barão, presidenta de la Asociación Profesional Representativa de los Mediadores Inmobiliarios de Portugal (APEMIP).
A ello se suman “el coste del suelo, el coste de la construcción, el valor de la mano de obra, los costes de proyectos, de las especialidades, las tasas y las cargas urbanísticas”, describe Patrícia Barão, factores que contribuyen, y mucho, a los precios elevados de la vivienda.
Ricardo Vagarinho, CEO de la constructora MomentVM, señala otro factor que ha contribuido al aumento del precio de mercado. “Parece que ahora se ha definido un nuevo nivel en función de lo que el Gobierno ha permitido a los jóvenes, que puedan adquirir un inmueble con garantía del Estado, con un valor límite de 450.000€”, lo que ha llevado al mercado a “encarecerlo todo, tanto usados como nuevos, porque las personas tienen esa facilidad de financiación”, explica a Euronews.
El régimen de apoyo al crédito a la vivienda joven consiste en una financiación del 100 %, con exención de impuestos y garantía personal del Estado, para jóvenes entre 18 y 35 años, con ingresos que no superen el octavo tramo del IRPF, para viviendas que no excedan los 450.000€.
En un informe reciente, de junio, en el capítulo dedicado al análisis de la economía portuguesa, el Fondo Monetario Internacional (FMI) recomendó suspender algunas medidas del Gobierno en el sector, entre ellas esta garantía pública para los jóvenes, alegando que han ampliado “los desequilibrios del mercado”. Es decir, hay más personas buscando vivienda, que antes no estaban en el mercado, pero el número de viviendas disponibles se mantiene igual.
Patrícia Barão defiende que es necesario ir más allá y tener una “visión holística” del mercado. “No hay una solución mágica para el problema de la vivienda. No existe eso que se llama una medida que lo resuelva todo y, por eso, tenemos que actuar en varios frentes”, sostiene.
La falta de mano de obra encarece la vivienda
La crisis de la vivienda no se explica solo por la falta de casas, sino también por la escasez de personas para construirlas. Y la historia se repite, si hay poca oferta y la demanda es alta, los precios aumentan.
Faltan profesionales especializados como “albañiles, electricistas, fontaneros, encofradores o subcontratistas”, enumera Ricardo Vagarinho.
Con la entrada de la Troika en Portugal, el Estado redujo la inversión en infraestructuras y grandes proyectos y los bancos dejaron de conceder crédito a la vivienda y a la actividad empresarial, lo que llevó a muchas constructoras a la quiebra y a una “fuga de talento” en el sector.
“Los que eran buenos y se quedaron aquí no bastan para el volumen que queremos construir”, señala.
“Se estima que faltan 80.000 personas para la construcción y, si todo el mundo quiere gente para trabajar, claro que después va a ofrecer un poco más. Por eso, el precio de la mano de obra sube”, explica.
El empresario recuerda además que el mercado de la construcción de vivienda compite también con proyectos del Estado y con proyectos privados de cierta envergadura. “Los aeropuertos, las líneas ferroviarias, las carreteras y todos esos grandes proyectos consumen también mucha mano de obra”, añade Ricardo Vagarinho.
Este año, en Portugal, las tormentas que devastaron el centro del país también contribuyeron a aumentar la demanda de mano de obra en el sector de la construcción, lo que llevó a acelerar la llamada “vía verde” para inmigrantes del sector.
El protocolo firmado entre el Estado y la Confederación Portuguesa de la Construcción y del Inmobiliario (CPCI) se acordó para responder a la necesidad urgente de mano de obra para las obras públicas previstas en el marco del PRR 2030. Sin embargo, tras la tragedia en el centro del país, el Gobierno indicó que algunas obras públicas en curso podrían tener que suspenderse o retrasarse temporalmente para dar respuesta a intervenciones consideradas más prioritarias.
Los materiales de construcción también se han encarecido
La inflación de los materiales de construcción desde 2021, con el inicio de la guerra en Ucrania, es también una de las variables que explica el aumento del precio final de una vivienda.
Según datos del INE de marzo de 2026, los costes de construcción de vivienda nueva aumentaron un 3,7 %.
Entre los materiales que más influyeron en la subida del precio figuran los vidrios y espejos, el hilo de cobre desnudo y revestido y las losas de hormigón y bloques cerámicos. “Todo depende de la energía”, justifica Ricardo Vagarinho.
“Gran parte de los materiales dependen de la energía y, por eso, si hay una guerra que hace subir los precios de los combustibles, aumentan los costes de la energía y de los materiales que dependen de ella y, inevitablemente, acaba afectando al coste de la construcción”, concluye.
También los precios del suelo tienen un gran peso en el presupuesto final de un proyecto. “Dado que la demanda de vivienda es elevada, los precios del suelo también suben, inevitablemente”, explica el empresario, que calcula que el suelo representa el 20% del presupuesto de un proyecto de construcción.
De forma simplificada, Ricardo advierte de que “construir cuesta lo mismo en cualquier sitio”; lo que pesa es precisamente el valor del suelo y del metro cuadrado en las distintas regiones. “La ubicación es el gran tema”, remata.
Además, el tiempo de obtención de la licencia de un suelo para el promotor inmobiliario “supone un riesgo y es también un factor que explica los precios elevados de la vivienda”, aclara Patrícia Barão.
El tiempo de espera para una licencia urbanística es una variable muy importante en el mercado inmobiliario y representa un coste indirecto en el precio de la vivienda.
“Si miramos un expediente en el Ayuntamiento que tarda un año, a veces dos años, es mucho tiempo para tener un capital significativo, que es el precio de un suelo, parado sin generar ningún retorno”, explica Ricardo Vagarinho. “Durante ese tiempo, el dinero invertido allí, que debería generar al menos un 6 % anual, no genera nada. Así que lo que ocurre es que los inversores harán sus cálculos contando con ello en el producto final”, señala.
“Hace falta vivienda nueva en zonas donde los jóvenes y las familias puedan comprar”
Según un observatorio inmobiliario de marzo de 2026, a 1 de marzo, el precio medio de las viviendas en venta en Portugal se situó en 3.693€/m².
“Son precios elevados que los jóvenes y las familias portuguesas no pueden soportar” y, por ello, es necesario “poner vivienda nueva en ubicaciones donde los jóvenes y las familias puedan comprar y puedan llegar a sus trabajos sin tardar una eternidad”, defiende Patrícia Barão.
El distrito de Lisboa es la región donde el metro cuadrado es más elevado, con 5.796€/m². Faro es el segundo distrito más caro, donde el metro cuadrado cuesta 4.804€; le sigue Madeira, con 4.333€ por m², y Setúbal, que ronda los 4.000€.
La diferencia es abismal si nos vamos al extremo opuesto, donde el metro cuadrado se sitúa por debajo de 1.000€ en los distritos de Guarda (739€/m²), Bragança (943€/m²) y Castelo Branco (981€/m²).
“Hay que pensar en zonas que no son el centro de la ciudad y construir proyectos con escala, pero que cuenten con una red de transportes que permita a esas personas desplazarse a sus lugares de trabajo de forma ágil y eficiente”, señala Patrícia Barão.
“No queremos crear ciudades dormitorio, tenemos que crear una red de servicios y de infraestructuras con escuelas, bancos, restaurantes, supermercados”, explica.
Sin embargo, aunque construir es importante, no tendría un efecto inmediato y la presidenta de APEMIP defiende, como primera medida y con resultados “más inmediatos”, la creación, por parte del Estado, de “condiciones para poner en el mercado los inmuebles vacíos”, a través de asociaciones público-privadas.
Patrícia Barão rechaza la idea de que la mediación inmobiliaria sea responsable de la escalada de precios. “No es la mediación la que fija el precio de las viviendas”, comienza diciendo.
La presidenta de APEMIP considera que la mediación es un ámbito que puede ayudar a hacer más transparente y democrático el proceso de compra y venta de una vivienda y añade que se está preparando una nueva ley, en la que la asociación ha participado, con el objetivo de reforzar la formación y la profesionalización del sector.
“Un buen mediador inmobiliario, que conoce el mercado, que sabe cuáles son los precios de los inmuebles, que tiene los valores de las transacciones de viviendas similares realizadas en los últimos tiempos, que conoce todo el detalle de una operación de compra y venta de un activo, que sabe qué documentación debe tener, que conoce cuáles son las tendencias del mercado, ayuda a que el valor de las viviendas sea el ajustado y el correcto”, explica.
Para Ricardo Vagarinho, también en el sector de la construcción hacen falta más profesionales especializados. El empresario subraya además la urgencia de agilizar los procesos de concesión de licencias por parte del Estado como una medida importante para facilitar la construcción y desarrollar el parque de vivienda.
Ambos sectores reconocen que mientras la oferta de suelo, viviendas y profesionales siga siendo insuficiente, y los costes de construcción se mantengan elevados, comprar una casa seguirá estando fuera del alcance de una parte significativa de los portugueses.