A medida que los precios de la vivienda son cada vez más insostenibles en Europa, la Comisión Europea quiere aclarar cuándo y cómo las autoridades nacionales pueden limitar los alquileres de corta duración en zonas tensionadas, según un documento al que ha accedido Euronews.
La Comisión Europea propondrá nuevas normas sobre vivienda que darán a las autoridades nacionales y locales un marco más claro para restringir los alquileres vacacionales de corta duración y la compra de viviendas o terrenos que no se utilicen como residencia principal, según un documento al que ha tenido acceso 'Euronews'.
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Esta posible ofensiva más estricta llega en un momento en que los precios se han disparado mucho más rápido que los ingresos locales en la mayoría de capitales europeas, con un aumento del 64,9% entre 2015 y 2025 y de los alquileres del 21,8%, según datos de la UE.
Incluso quienes no pueden permitirse comprar se enfrentan a alquileres al alza, que absorben el 40% de los ingresos del hogar, y las familias de clase media se topan cada vez más con una realidad en la que no pueden permitirse ni comprar ni alquilar, pero tampoco reúnen los requisitos para acceder a la vivienda social.
Muchos residentes de ciudades como Lisboa, Barcelona y Praga denuncian que las plataformas de alquiler de corta duración como Airbnb han retirado viviendas del mercado y han disparado los precios, obligándoles a menudo a mudarse. Datos de la UE de 2024 revelan que cerca del 10% de las personas que viven en ciudades europeas destina más del 40 % de sus ingresos disponibles a la vivienda.
Los alquileres de corta duración representan solo el 1,2% del parque total de viviendas de la UE, pero pueden llegar a suponer hasta el 20% en algunos destinos turísticos. Como se construyen muy pocas viviendas allí donde la demanda es más fuerte, Bruselas calcula que necesita más de dos millones de viviendas nuevas al año para corregir el problema.
Sin embargo, las futuras restricciones de la Comisión solo se permitirán en las zonas donde exista una evidencia clara de una fuerte presión sobre la vivienda.
En el caso de los alquileres de tipo Airbnb, la UE se muestra especialmente preocupada por los operadores comerciales que gestionan varias propiedades como alojamientos vacacionales, más que por las personas que alquilan ocasionalmente su propia vivienda. Con la nueva propuesta, las ciudades podrán dirigirse a los operadores profesionales con varias propiedades, pero se protegerá el derecho de una persona a alquilar su residencia principal.
"Para limitar el impacto negativo en el mercado interior de cualquier medida que restrinja el acceso o la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración, o que limite la adquisición y el uso de terrenos y viviendas, dichas medidas deben limitarse a las zonas en las que la presión aguda sobre la disponibilidad y la asequibilidad de la vivienda justifique actuar para salvaguardar la asequibilidad y la disponibilidad de vivienda", señala el documento.
La Comisión reconoce, no obstante, que las restricciones a los alquileres de corta duración y los límites a las segundas residencias no bastan para resolver el déficit estructural de vivienda en Europa. Otros retos son los elevados costes de construcción, el alto precio del suelo, las limitaciones urbanísticas y la duración de los procedimientos de concesión de licencias.
Según Housing Europe, la federación europea de vivienda pública, cooperativa y social con sede en Bruselas, las necesidades de vivienda superan con creces la oferta. Los últimos datos muestran que Francia necesita 518.000 viviendas al año (198.000 sociales), Alemania 400.000 (140.000 sociales), los Países Bajos casi un millón de aquí a 2031 y Suecia más de 500.000 de aquí a 2033, pero las nuevas promociones quedan sistemáticamente por debajo de las necesidades, a menudo hasta en un 50%.
La Comisión trabaja en un paquete de simplificación en materia de vivienda, el Housing Simplification Package, con el objetivo de recortar las trabas administrativas que ralentizan la construcción, previsto para 2027. La vivienda se ha convertido también en un activo de inversión, lo que dificulta cada vez más que los jóvenes y los hogares de renta media puedan comprar.
La eurodiputada Leïla Chaibi (La Izquierda/Francia) explicó al comisario de Vivienda Dan Jørgensen el 2 de septiembre que la financiarización y el uso generalizado de la vivienda como activo figuran entre los principales factores de la falta de vivienda asequible en las ciudades de la UE.
"Ha llegado la hora de que la UE actúe y sabemos que los alquileres de corta duración tienen un impacto en la crisis de la vivienda, en nuestros centros urbanos, en nuestros barrios y también en el campo en toda Europa", afirmó Chaibi.
La Comisión también estudia animar a los gobiernos nacionales a intervenir cuando en una zona determinada los precios de la vivienda sean al menos ocho veces superiores a los ingresos, hayan aumentado durante la década anterior y no se espere que la situación mejore en los próximos tres años.
La vivienda es una competencia nacional y local, por lo que la Comisión no puede obligar a los estados miembros o a las ciudades a construir más. En su lugar, Bruselas intenta utilizar la financiación europea, las normas sobre ayudas de Estado, la inversión y la legislación para influir en el mercado.
Comentando un estudio de 2025 del grupo S&D sobre los alquileres de corta duración, la eurodiputada Gaby Bischoff (S&D/Alemania), vicepresidenta responsable de Economía Sostenible y Europa Social, advirtió de que demasiados europeos se enfrentan a desahucios o incluso corren el riesgo de quedarse sin hogar. Atribuyó la crisis al aumento de la desigualdad socioeconómica y a unos sistemas de vivienda insostenibles que "anteponen el beneficio a las personas".
Se calcula que entre 1,2 y 1,3 millones de personas experimentan situaciones de sinhogarismo en la UE cualquier noche, impulsadas en gran medida por el agravamiento de la crisis de la vivienda y el aumento del coste de la vida, según la Federación Europea de Asociaciones Nacionales que trabajan con Personas sin Hogar (Feantsa). Está previsto que la Comisión presente su plan de vivienda el 9 de septiembre.