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¿Por qué se hunde el sector alemán de la construcción de viviendas?

Esta foto tomada el 13 de octubre de 2023 muestra las obras de construcción de una casa unifamiliar en Soest, al oeste de Alemania.
Esta foto tomada el 13 de octubre de 2023 muestra las obras de construcción de una casa unifamiliar en Soest, al oeste de Alemania. Derechos de autor INA FASSBENDER/AFP
Derechos de autor INA FASSBENDER/AFP
Por Indrabati Lahiri
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Este artículo se publicó originalmente en inglés

El sector alemán de la construcción de viviendas se tambalea ante la presión que ejercen el retraso y la cancelación de nuevos pedidos y el aumento de los costes de construcción.

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El sector de la construcción residencial en Alemania se ha resentido últimamente, con una considerable ralentización de los nuevos pedidos y una cancelación mucho más frecuente de los ya existentes.

Según el Instituto IFO, alrededor del 22% de las empresas alemanas se enfrentaron a pedidos cancelados en octubre, un ligero aumento del 21,4% en septiembre, mientras que el 48,7% de las empresas también mencionaron que había una falta de nuevos pedidos en octubre, subiendo desde el 46,6% en septiembre.

Además, los nuevos demandantes descendieron por vigésimo mes consecutivo en octubre de 2023.

El PMI de la construcción de HCOB Alemania cayó en octubre a su nivel más bajo en 3 años, situándose en 38,3 puntos, frente a los 39,3 de septiembre. Esto se debió principalmente a la reducción más rápida de los proyectos residenciales alemanes desde 1999.

A la vista de estas nuevas cifras, el ambicioso objetivo del canciller alemán Olaf Scholz de construir 400.000 nuevas viviendas al año parece aún más en peligro.

Klaus Wohlrabe, jefe de encuestas del Centro IFO, señaló: "Cada vez es peor, con más y más proyectos que fracasan debido a los tipos de interés más altos y a los elevados precios de la construcción".

Costes de las materias primas y escasez de trabajadores cualificados

La Federación Europea de la Industria de la Construcción informó de que el 81% de las empresas también se ven amenazadas por el aumento de los precios de los materiales y la energía en 2023, en Alemania.

Asimismo, el 67% de las empresas destacó la falta de trabajadores cualificados, mientras que el 58% también consideró que la demanda global era baja.

La tendencia al alza observada en el sector alemán de la construcción en 2020 y 2021 se detuvo bruscamente en 2022.

La mayoría de los principales bancos centrales, como la Reserva Federal de EE.UU., el Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra, han subido constantemente los tipos de interés para combatir la inflación, que se mantiene en niveles elevados desde hace una década.

Esto ha afectado especialmente a la construcción de viviendas en Alemania, lo que ha provocado un rápido aumento de los tipos de interés de las hipotecas para la construcción en 2022, del 1,4% al 3,5%, sobre todo para los contratos a más de 10 años.

Los precios de la construcción también se han visto afectados por la subida de los precios de las materias primas tras la guerra entre Rusia y Ucrania. Esto se debió a una importante escasez de materiales clave, ya que la comunidad internacional siguió acumulando sanciones contra Rusia. Entre ellas, la prohibición de exportar bauxita a Rusia por parte de Australia, que paralizó gravemente su sector del aluminio.

Esto ha repercutido principalmente en los precios de metales industriales como el aluminio, el cobre, el níquel y el acero. Otros materiales, como la madera, el hormigón, los materiales aislantes y los tornillos, han seguido el mismo camino.

Geopolítica y transporte

Una vez pasado el impacto inicial del conflicto ruso sobre los precios, la subida del petróleo y el repunte de la demanda industrial debido al levantamiento de las restricciones de Covid-19 mantuvieron a las materias primas en una trayectoria más lenta, pero aún alcista.

Acontecimientos puntuales, como el short squeeze (estrangulamiento de cortos) de níquel de 2022 en la Bolsa de Metales de Londres, también han contribuido al caos. En otras ocasiones, decisiones como la prohibición de exportar níquel por parte de Indonesia, con el fin de promover la transformación nacional, han erosionado aún más la oferta mundial.

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Los costes de transporte han sido otro factor que ha pesado sobre la economía alemana, con una serie de constructores que han tenido que buscar rutas alternativas, tras el aumento de las restricciones, los retrasos en la cadena de suministro y las tensiones geopolíticas.

El sector alemán de la construcción también ha registrado un nivel de empleo inferior al de la economía en general, con un aumento de sólo el 0,5% en 2022, mientras que el crecimiento del empleo en general fue del 1,3%. La falta de actividad ha obligado a las empresas a despedir a más trabajadores o a contratar a trabajadores temporales y estacionales.

Normativa más estricta sobre edificios energéticamente eficientes

Alemania también había introducido inicialmente una normativa más estricta en relación con las viviendas energéticamente eficientes, en forma de la nueva norma EH 40. Esto incluía medidas de estímulo para la construcción de nuevas viviendas más eficientes energéticamente por valor de unos 1.100 millones de euros.

En principio, estas medidas debían aplicarse hasta 2025 y estaban dirigidas principalmente a viviendas que consumieran menos del 40% o menos de la energía que suelen necesitar edificios similares.

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Sin embargo, el país se enfrentó rápidamente a una creciente reacción de los constructores, que incluso llegaron a suspender o aplazar nuevas construcciones en varios lugares. Al ver que el sector de la construcción se hundía aún más, Alemania retiró rápidamente estas medidas.

La norma EH 40 también fue criticada por sus solapamientos con las leyes alemanas sobre calefacción, recientemente actualizadas, que ya pretenden reducir las emisiones de calefacción de los edificios.

Sin embargo, los activistas del clima han lamentado esta rápida retirada, y muchos han señalado que Alemania ya llevaba un retraso considerable en sus planes de reducción de emisiones. Este giro puede dificultar aún más la consecución de los objetivos climáticos.

La rápida subida de los precios del suelo ha asfixiado aún más al sector de la vivienda, ya que los precios del suelo urbanizable han aumentado hasta un 160% en las principales ciudades alemanas desde 2010.

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Las perspectivas para los próximos meses no parecen mucho mejores, ya que las empresas esperan que la débil demanda continúe al menos durante los próximos meses. Otro riesgo es que, una vez que la cartera de pedidos vuelva a equilibrarse, las empresas se queden con muy pocos proyectos de alto coste, lo que erosionaría aún más los beneficios.

Esto también dificultará la inversión en más oportunidades de crecimiento y expansión, con muy poco capital disponible.

Importancia del sector inmobiliario alemán

La economía alemana depende en gran medida del sector de la vivienda, que representa alrededor del 7% del producto interior bruto del país.

Como Alemania ya entró en recesión técnica a principios de este año, el sector de la vivienda podría seguir cavando un agujero más profundo para la economía.

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Sin embargo, el aumento de las ayudas a la vivienda social puede ser un pequeño consuelo, ya que en 2022 se destinaron 2.000 millones de euros a la vivienda social. En 2023, esta cantidad se incrementó hasta los 2.500 millones de euros, y se espera que alcance los 3.000 millones en 2024.

Alemania también está intentando aplicar nuevas medidas para simplificar los procesos de concesión de permisos y planificación, así como para reducir el papeleo y la burocracia. También ha ampliado el apoyo financiero a las empresas constructoras afectadas por el aumento de los costes energéticos.

Sin embargo, aún está por ver hasta qué punto estas medidas de estímulo y apoyo sirven para apuntalar la economía.

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