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¿En qué lugares de Europa ha aumentado más el precio de la vivienda desde 2015?

Estambul
Estambul Derechos de autor Canva
Derechos de autor Canva
Por Doloresz Katanich
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Este artículo se publicó originalmente en inglés

Los precios de la vivienda en Hungría han subido más de un 166% desde 2015, pero hay un país con un incremento aún más llamativo.

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El precio de un apartamento en Estambul compite ahora de cerca con los de ciudades infamemente caras como París y Londres, ya que las cifras muestran que los precios de la vivienda turca son 12 veces superiores a los de hace nueve años en términos nominales.

Entre los Estados miembros de la OCDE, los países del norte de Europa, como Suecia y Finlandia, son los que han experimentado el menor cambio, con aumentos superiores al 4 % en los precios nominales de la vivienda desde 2015. En el otro extremo de la escala se sitúa la transcontinental Turquía, seguida de Hungría, donde los precios son un 166% superiores a los de 2015.

En la mayoría de los países de la OCDE, los precios de la vivienda subieron a tasas de dos dígitos entre 2015 y 2023. Aun así, los precios turcos destacan especialmente sobre los demás, ya que han disparado tanto los precios de los alquileres que ni siquiera el gobernador del banco central del país puede permitirse alquilar.

Sin embargo, aunque los precios turcos de la vivienda han subido gradualmente desde 2015, no empezaron a subir a velocidad de frenazo hasta 2021. Alcanzaron su punto álgido en 2022, cuando subieron un 168% en un año, seguido de un crecimiento del 76% en 2023.

Mientras tanto, en Europa y EE.UU., los precios de la vivienda se vieron afectados a finales de 2022, cuando los bancos centrales de estas economías empezaron a subir los tipos de interés para hacer frente a la elevada inflación, lo que hizo subir los tipos hipotecarios. En el lado opuesto, el banco central turco bajó su tipo de referencia en agosto de 2022, a pesar de que en noviembre de ese año la inflación en el país rozaba el 85%.

Los expertos atribuyen la vertiginosa escalada de los precios nominales de la vivienda en Turquía a una mezcla de razones.

"El cambio real comienza a partir de 2020", dijo Görkem Yapan, líder del sector inmobiliario y de la construcción para el mercado turco en KPMG. "Las principales razones, creo, son la fluctuación de la moneda, la devaluación de la lira turca, las tasas de inflación más altas y el consiguiente aumento de los costes de construcción, y también la creciente demanda después de la pandemia".

La tasa de inflación de Turquía en 2022 fue extremadamente alta, superior al 50% durante casi todo el año, llegando a superar el 80% en octubre. Sin embargo, los precios reales de la vivienda (ajustados a la inflación) también subieron un 96,7% en el tercer trimestre de 2023 en comparación con 2015, según la OCDE.

"El año pasado sufrimos terremotos, que afectaron a 11 ciudades de Turquía, lo que también disparó los precios, porque la gente quiere vivir en lugares más seguros, como edificios antisísmicos", explica Yapan.

¿Cree que tiene una hipoteca alta? Piénselo otra vez...

Mientras los compradores al contado inundaban el mercado, las personas con hipotecas en Turquía han visto cómo sus tipos mensuales se disparaban: los niveles extremos de inflación en Turquía, que recientemente alcanzaron casi el 70%, provocaron que el banco central endureciera agresivamente su política monetaria y elevara el tipo de referencia del 8,5% en junio de 2023 al 45% en enero de 2024.

Como resultado, las hipotecas en Turquía tienen ahora un tipo de interés anual del 40%. Además, la máxima disponible no cubre más de una quinta parte del precio de una vivienda. A lo largo de 2023, menos del 15% de las casas vendidas tuvieron un comprador con hipoteca. El resto se vendió a compradores al contado.

¿Están comprando los rusos el mercado inmobiliario turco?

A partir de 2022, la parte más significativa de casas vendidas a extranjeros fue a parar a rusos, seguidos de iraníes. "Tras el inicio del conflicto entre Rusia y Ucrania en febrero de 2022, hubo una afluencia significativa de migrantes de ambas naciones a Antalya, Estambul y Mersin", dijo Yapan, y agregó que estas tres localidades se convirtieron en las más populares entre los inversores rusos, donde su presencia empujó los precios al alza.

Solo en Antalya, los precios se dispararon un 230% en un año para la segunda mitad de 2022. "Debido a la duplicación de la población extranjera en Antalya en el transcurso de dos años tras la migración desde Rusia y Ucrania, los precios de la propiedad y el alquiler se dispararon", señaló Yapan.

Mientras tanto, la devaluación de la lira turca limitó las oportunidades de los compradores turcos. Al mismo tiempo, un gran número de ciudadanos rusos y ucranianos pagaron enormes cantidades en efectivo, lo que disparó la demanda inmobiliaria y provocó aún más el aumento de los precios. Sin embargo, la demanda de los compradores rusos no explicó el gran cambio de los precios en todo el país, aunque su gran interés por determinadas ubicaciones sí hizo subir los precios.

"Sin embargo, en 2023, de 1,2 millones de viviendas vendidas en Turquía, 35.000 viviendas (3%) se vendieron a extranjeros, y aproximadamente el 30% de estas se vendieron a rusos", dijo Yapan, añadiendo que los inversores rusos recientemente comenzaron a cambiar Turquía por otros destinos, como Chipre.

Invertir en el mercado inmobiliario turco: ¿es demasiado tarde?

El mercado turco ha pisado el freno como consecuencia de los elevados precios de la vivienda y el alquiler, los altos tipos de interés y el descenso de los ingresos familiares en términos reales debido a la alta inflación. nLos precios de la vivienda siguen aumentando en términos nominales, pero van a la zaga de la inflación. Por lo tanto, en términos reales, últimamente se están abaratando.

Los elevados costes de construcción pueden dar lugar a una oferta limitada. Sin embargo, si aumenta la demanda de viviendas y bajan los tipos de interés para estimular el crecimiento, podría ayudar a superar el estancamiento actual. Sin embargo, la gente no puede permitirse comprar su casa en este momento, lo que lleva a unos precios de alquiler obstinadamente altos - y esto está dejando en realidad algo de espacio para invertir a los compradores al contado.

"Hay una proporción, por ejemplo, en Estambul o en Turquía", explica Yapan, "la mayoría de las veces el precio de venta de una casa era 300 veces el del alquiler. Es una media. Pero ahora los alquileres son muy altos". "El aumento del alquiler es mayor que el aumento del precio de la vivienda", dijo. "Así que ahora esta media baja entre 250-300". En teoría, esto significa que, en menos de 300 meses, los inversores pueden recuperar el precio de una casa.

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