Los precios de la vivienda y el alquiler se disparan en Europa. El Plan de Vivienda Asequible de la UE quiere atajar la crisis de la vivienda en la UE mediante viviendas asequibles y de buena calidad.
El Parlamento Europeo aprobó su primer informe sobre la crisis de la vivienda en la Unión Europea. Con 367 votos a favor y 166 en contra, el informe pide una actuación conjunta de la UE para atajar la crisis de la vivienda y sacar a los ciudadanos de unas condiciones de vida precarias. Entre las recomendaciones figuran la reducción de la burocracia, la potenciación de los sectores de la construcción y la innovación y la movilización de mayores inversiones y ayudas fiscales.
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Con la crisis financiera mundial de 2008, la vivienda se convirtió en una emergencia social paneuropea, que empeoró significativamente tras la pandemia de 2020. Los precios de la vivienda subieron un 60,5% desde 2015, mientras que los alquileres aumentaron un 28%. En 2025, la tasa de propiedad entre las personas de 24 a 35 años había descendido un 6% desde 2005, y una de cada diez personas no podía pagar un alquiler.
La falta de vivienda asequible también pone en entredicho el buen funcionamiento del mercado único, socavando el crecimiento económico de Europa y la tan ansiada competitividad.
El Plan de Vivienda Asequible de la Comisión es el esfuerzo de la UE por cambiar esta situación. Impulsando la oferta de viviendas, movilizando inversiones y ayudando a los ciudadanos con mecanismos de ayuda inmediata, el plan orienta y apoya la actuación de los Estados miembros hacia una vivienda más asequible.
El precio de la vivienda crece más que la renta
Para comprar una vivienda en la UE, los europeos deben ganar, de media, alrededor de lo que ganan actualmente en la mayoría de las grandes ciudades. La relación precio-ingresos suele superar los 8-10 años de salario bruto, llegando a superar los 12-15 años en las capitales menos asequibles. Para alquilar una vivienda en cualquier ciudad de alta demanda, los ciudadanos deben gastar entre el 30% y el 40% de sus ingresos, y un porcentaje creciente de jóvenes inquilinos ya supera ese umbral.
"En muchos países los salarios no han seguido el ritmo de la inflación. Entonces el mercado inmobiliario hizo subir los precios hasta un 60 por ciento en 10 años. Esto no es culpa de los ciudadanos. Es una falta de políticas públicas, de atención y de control", explica a 'Euronews' la eurodiputada y presidenta de la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del PE, Irene Tinagli.
La crisis de la vivienda es flagrante: los jóvenes se van más tarde de casa, la oferta de vivienda social es insuficiente, el hacinamiento persiste en muchas regiones y el número de personas sin hogar aumenta en toda la UE.
Según Eurostat, los precios de la vivienda en la UE aumentaron más de un 60% desde 2015. Los precios superan el crecimiento de los ingresos, mientras que los alquileres son más de un 20% más altos. La tendencia varía según los países. Los precios subieron más en partes del este y el sur de Europa, como Hungría, Portugal y Lituania, mientras que países como Finlandia tuvieron aumentos más moderados o incluso ligeros descensos. Las ciudades de Europa occidental y septentrional siguen estando entre las más caras.
La pauta es clara: hace una década, tener una vivienda en propiedad era la norma, lo que ocurría con alrededor del 70% de los europeos. Hoy en día, esa cifra ha descendido a cerca del 68%, mientras que las tasas de alquiler han subido hasta aproximadamente el 32%, el nivel más alto en décadas.
Las razones de la crisis
La demanda de vivienda no deja de crecer, impulsada por la urbanización, el crecimiento demográfico en las ciudades, la migración dentro de la UE y el aumento de los hogares más pequeños. Cada vez más personas compiten por una vivienda en las mismas zonas urbanas, mientras que la oferta no logra mantener el ritmo.
El precio del suelo, el aumento de los costes de material y mano de obra, las estrictas normas de zonificación y la lentitud de los procesos de concesión de permisos hacen que la construcción sea lenta e insuficiente. Según el Banco Europeo de Inversiones (BEI), faltan millones de viviendas y los niveles de construcción están muy por debajo de lo necesario cada año.
La dinámica financiera y del mercado es otra razón. Entre 2015 y 2022, una era de tipos de interés ultrabajos impulsó un boom inmobiliario masivo, haciendo subir los precios de la vivienda en la UE aproximadamente un 63,6%.
El panorama cambió a partir de julio de 2022, cuando el BCE puso en marcha subidas de tipos que llevaron el tipo de la facilidad de depósito del 0% a un máximo del 4% en septiembre de 2023. Estas subidas hicieron que las hipotecas fueran menos asequibles, casi cuadruplicando los tipos de interés medios para los nuevos prestatarios en comparación con los niveles de 2021.
Los elevados tipos hipotecarios hacen que la compra de una vivienda resulte demasiado cara, por lo que la gente se ve atrapada en el alquiler durante más tiempo, lo que aumenta la competencia e incrementa aún más los precios de los alquileres mensuales.
En algunas ciudades como Madrid y Barcelona, la demanda de inversión añade presión. En 2024, los compradores extranjeros representaron el 7% de las ventas de viviendas en Madrid y el 14,3% en Barcelona. Los inversores institucionales y los grandes fondos impulsaron más del 50 por ciento de la inversión inmobiliaria total combinada. Luego está el auge del alquiler a corto plazo, que redujo la disponibilidad de viviendas a largo plazo en zonas muy turísticas como esas dos ciudades.
La presión llega a un punto crítico
Cada vez más personas deciden vivir juntas para compartir los gastos de vivienda, lo que provoca hacinamiento. Casi el 48% de los jóvenes de 18 a 34 años viven actualmente con compañeros de piso, aunque las encuestas muestran que más de la mitad preferirían estar solos. Para evitarlo, muchos retrasan el abandono del hogar familiar.
Las mismas limitaciones afectan a la vivienda social, que ya no actúa como red de seguridad suficiente. La oferta no ha seguido el ritmo de la demanda, lo que ha dado lugar a largas listas de espera y a un acceso limitado para los hogares con ingresos bajos y medios.
Muchas ciudades restringen la elegibilidad a los más vulnerables, lo que significa que incluso las familias trabajadoras que no pueden acceder al mercado privado no pueden acceder a alternativas asequibles. Al mismo tiempo, gran parte del parque de viviendas sociales está envejeciendo y requiere renovación, sobre todo para cumplir las normas de eficiencia energética.
Se calcula que el 1,28% de la población de la UE vive actualmente en la calle, en albergues o en alojamientos temporales. Es un aumento del 30% en comparación con los niveles de 2019, y del 70% en la última década.
El precio de las personas está quedando fuera del mercado, por lo que el problema ya no se limita a los más vulnerables, sino que afecta cada vez más a las personas trabajadoras y a las familias que no pueden conseguir una vivienda estable. La escasez de vivienda social y de servicios de apoyo dificulta que las personas sin hogar encuentren soluciones a largo plazo.
Una cooperación a varios niveles
La vivienda sigue siendo fundamentalmente competencia nacional, lo que significa que las actuaciones de la UE sólo pueden complementar las políticas nacionales. Los Estados miembros tienen la última palabra en materia de alquileres, modelos de vivienda social, normas de zonificación, protección de los inquilinos y fiscalidad de la propiedad.
Según Elizabeth Kuiper, Directora Asociada del European Policy Centre de Bruselas, Europa ha pasado por alto la magnitud de la crisis durante los últimos veinte años, considerándola sólo un problema nacional.
Kuiper advierte de que es fundamental una cooperación a varios niveles en la que las autoridades locales tengan "un papel más importante y abanderen soluciones ante los políticos de la UE". También añadió que la vivienda no debe considerarse sólo como una "cuestión de justicia social, sino como una cuestión económica paneuropea".
La UE no puede imponer una política común de vivienda ni regular el mercado inmobiliario en todo el bloque. Sin embargo, puede influir indirectamente en la vivienda a través de la financiación y de instrumentos de Derecho indicativo, al tiempo que proporciona orientación y apoya la actuación nacional.
Borja Giménez Larraz, eurodiputado y ponente del informe, recordó la importancia del principio de subsidiariedad. "Este informe recomienda tomar algunas medidas a nivel regional y local [...]. Estamos aquí para ayudar a contribuir a la solución, pero la solución final tendrá que venir de los Estados miembros", declaró a 'Euronews'.
Para 2021-2027 se movilizaron más de 43.000 millones de euros, a los que hay que añadir otros 10.000 millones para 2026-2027. En abril de 2024, la Comisión calculó que 100.000 millones de euros impulsarán proyectos de renovación de la eficiencia energética en todo el bloque de aquí a 2030.
En el marco del Mecanismo de Recuperación y Recuperación, se asignan 15.100 millones de euros a la vivienda social y parte de los 26.200 millones de euros de InvestEU apoyan la renovación de edificios para ahorrar energía. Una parte sustancial de Horizonte Europa (95.500 millones de euros) se invierte en el acceso seguro, saludable, asequible y sostenible a la vivienda.
Parte del Fondo de Transición Justa (17.500 millones de euros) se destina a inversiones en eficiencia energética para reducir la pobreza energética. La revisión intermedia de 2025 de los fondos de cohesión (392.000 millones de euros) duplicó la cantidad destinada a una vivienda más asequible y social.
Aunque no aumentan la oferta de viviendas, la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios y la Directiva de Eficiencia Energética contribuyen a que las viviendas sean más asequibles. Ambas mejoran la eficiencia energética, reducen la factura energética de los ciudadanos y abordan la pobreza energética.
Los intentos de Europa por resolver problemas
Según Kuiper, el hecho de que la UE no tenga competencias directas en las políticas de vivienda "no facilita mucho la búsqueda de una solución europea". Sin embargo, Europa ha puesto en marcha una serie de medidas desde finales de 2024, viendo en la crisis una oportunidad para una transición ecológica del sector de la construcción.
El Plan Europeo de Vivienda Asequible (2025) es la respuesta emblemática de la Comisión a la crisis basada en cuatro pilares. Impulsa la oferta de viviendas, moviliza inversiones para impulsar la digitalización y las oportunidades de crecimiento en el sector de la renovación, avanza en las reformas y protege a los más vulnerables.
El plan se ve reforzado por una revisión de las normas sobre ayudas estatales para facilitar el apoyo financiero nacional a la vivienda asequible y social, y por el Paquete de Energía para los Ciudadanos, destinado a abordar la pobreza energética.
Mientras que la Comisión ha anunciado la celebración de la primera Cumbre de la Vivienda de la UE en 2026, una nueva Alianza Europea de la Vivienda formada por Estados miembros, ciudades, regiones, instituciones de la UE, proveedores de vivienda y asociaciones de la sociedad civil aplicará el plan.
Como complemento del plan, la Estrategia Europea para la Construcción de Viviendas se centra en impulsar la productividad y abordar las ineficiencias del sector de la construcción. La reducción de la burocracia, la agilización de los permisos, las nuevas herramientas digitales y la promoción de métodos modernos de construcción son las herramientas de la estrategia para lograr una vivienda más asequible.
En el marco del Green Deal de la UE, la Ola de Renovación (2020) también aumenta la asequibilidad y sostenibilidad de la vivienda al reducir los gastos energéticos y mejorar la habitabilidad. Dado que 40 millones de europeos no podían permitirse pagar la calefacción en 2022, el proyecto pretende duplicar la tasa anual de renovación, alcanzando los 35 millones de renovaciones de edificios en 2030.
Financiado por Horizonte Europa con unos 120 millones de euros al año, el Nuevo Bauhaus Europeo es la hoja de ruta de la Comisión para 2025-2027 hacia la renovación y la sostenibilidad de la vivienda para impulsar la oferta de vivienda y la inclusión.
Desde el punto de vista financiero, la Comisión y el BEI están desplegando actualmente la Plataforma de Inversión Paneuropea, basada en una asociación con bancos nacionales europeos de fomento e instituciones financieras internacionales. Se están movilizando otros 10 000 millones de euros en el marco del Plan de Acción del BEI hasta 2027.
El camino a seguir
Aunque ambicioso, el impacto de la UE en la crisis de la vivienda está por ver. "El plan de vivienda es un buen comienzo, pero también un riesgo potencial, porque la falta de resultados concretos haría que los europeos fueran más escépticos respecto a la UE", dijo Kuiper a 'Euronews'.
"Europa tiene que cumplir sus promesas si no quiere fallar a sus ciudadanos" y evitar que la crisis de la vivienda se convierta en una cuestión de identidad nacional, concluyó. La cooperación con los Estados miembros sigue siendo fundamental para hacer frente a las crisis actuales.
"Realmente creo que debemos definir el marco general para dar a las entidades regionales y locales las herramientas para actuar y regular, pero no tomar una decisión final sobre las medidas que deben tomar. Ellos saben mejor qué políticas nacionales son necesarias", dijo Giménez Larraz.
Según Tinagli, "los fondos europeos pueden equipararse a los nacionales para hacerlos más eficaces. También pueden aportar garantías públicas, facilitando la captación de capital privado, orientándolo hacia proyectos de vivienda asequible".