El perfil de Varsovia recuerda más al de las ciudades americanas que al de las capitales europeas. Tiene los edificios de oficinas más altos de la Unión Europea y la mayoría de las oficinas modernas están situadas muy cerca unas de otras en el centro de la ciudad. ¿Es esto una ventaja para las empresas internacionales?
En los últimos años, Varsovia ha consolidado su posición como uno de los lugares más importantes para hacer negocios en Europa Central y Oriental. Varsovia cuenta con el mayor parque de oficinas modernas de la región de Europa Central y Oriental. Y un número significativo de edificios cuentan con certificación medioambiental, lo que encaja con las estrategias ESG globales.
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La capital también se encuentra entre los líderes europeos en cuanto al número de proyectos de inversión extranjera directa (IED), lo que refuerza su posición como centro de servicios empresariales, financieros y tecnológicos.
Como señala Dominik Stojek, Socio Asesor y Jefe del Grupo Inmobiliario de Deloitte:
"Varsovia como lugar para hacer negocios sale muy bien parada en el contexto europeo y en las clasificaciones mundiales, aunque no al nivel de las mayores metrópolis del mundo, como Londres o Nueva York. La competitividad de Varsovia viene determinada por su capital humano de alta calidad, su sólida formación académica, su moderna infraestructura de oficinas y su ubicación central en la estructura económica de la región".
Según el experto, la eficiencia de costes también sigue siendo un activo importante. Con un alto nivel de infraestructuras, los costes laborales y de alquiler siguen siendo significativamente más bajos que en Europa Occidental, lo que convierte a Varsovia en una alternativa atractiva para las empresas que trasladan sus operaciones regionales.
Varsovia. Núcleo de oficinas compacto y moderno
Uno de los símbolos más reconocibles de la transformación económica de la ciudad es el concentrado centro de oficinas dominado por modernos rascacielos. A diferencia de muchas metrópolis occidentales, el CBD (distrito central de negocios) de Varsovia es compacto y está concentrado en una sola zona.
"La alta concentración, según los estándares europeos, de edificios de oficinas modernos y de gran altura en el centro de Varsovia es un activo importante para la ciudad desde el punto de vista empresarial", señala Dominik Stojek y añade.La ubicación de proyectos de prestigio -incluidos Warsaw Spire y Varso Tower, el edificio de oficinas más alto de la Unión Europea- refuerza la imagen internacional de Varsovia y fomenta el efecto de aglomeración, facilitando el flujo de capital, conocimiento y talento, reduciendo así los costes de transacción para hacer negocios."
El espacio moderno y flexible y las soluciones ESG satisfacen las expectativas de las empresas mundiales. En competencia con ciudades como Praga o Budapest, es el compacto y moderno tejido de oficinas el claro diferenciador de Varsovia.
Varsovia a los ojos de un inversor extranjero
La imagen positiva de la capital también se ve confirmada por la experiencia de empresarios extranjeros. El empresario turco Utku Sarper, Director General del Grupo FAF Global, llama la atención sobre la calidad de la organización de la ciudad:
"Estar ubicados en una ciudad como Varsovia nos da una ventaja significativa. Varsovia está muy bien organizada: su red de carreteras, su sistema de transportes y la gestión general de la ciudad son ordenadas y eficientes".
Comparando Varsovia con otras metrópolis europeas, añade:
"Berlín puede dar la impresión de ser caótica, con mucho tráfico y aglomeraciones. En Barcelona hay atascos constantes y semáforos cada 50 metros. Varsovia, por supuesto, también tiene tráfico, pero es mucho más manejable".
En su opinión, la capital polaca avanza claramente hacia el papel de centro regional de tecnología y servicios. Los equipos de Amazon operan en un edificio, NTT Data lo hace debajo y Google está llevando a cabo una dinámica expansión:
"Están trasladando aquí los equipos responsables de Europa del Este e incluso de Asia Central. Vemos soporte para idiomas como el hindi, el urdu y el nepalí, todos ubicados aquí, en Varsovia. La ciudad ya se está convirtiendo en un centro regional de tecnología, soporte y servicios de datos". - afirma Sarper.
Utku Sarper también llama la atención sobre la modernidad de los edificios de oficinas de Varsovia: "Cuando buscamos opciones de oficinas en Londres para nuestras operaciones financieras, las últimas oficinas disponibles eran de 2014 o 2015. Mientras tanto, los edificios en los que trabajamos en Varsovia se terminaron en 2021".
Perspectivas del mercado de oficinas en Varsovia
Sin embargo, esto puede cambiar algo en el futuro. Según un experto de Deloitte, el mercado de Varsovia está entrando en una fase de estabilización y transformación cualitativa, lo que puede hacer que su atractivo sea algo más débil en el futuro.
"Los edificios modernos, bien conectados y certificados mantendrán una elevada absorción y una posición más fuerte en materia de alquileres, mientras que el parque más antiguo se enfrentará a la modernización o la readaptación", afirma Dominik Stojek. - afirma Dominik Stojek.
La limitada actividad promotora entre 2023 y 2025 podría traducirse en una escasa oferta nueva y, en consecuencia, en un aumento de los alquileres en las ubicaciones prime. Al mismo tiempo, las instalaciones más antiguas serán objeto de reposicionamiento o reconversiones funcionales, lo que equilibrará gradualmente la estructura del mercado.
Dominik Stojek señala también "las barreras administrativas, la inestabilidad jurídica y fiscal" y los elevados precios de la vivienda. Los riesgos demográficos a largo plazo y las posibles restricciones de visados pueden provocar escasez de personal en determinados sectores.