Comprar una vivienda en Europa, los impuestos te acompañan desde la compra hasta la venta: dónde se grava más y menos la propiedad
Ser propietario de una vivienda en Europa implica pagar impuestos casi en cada paso, al comprarla, conservarla, alquilarla y venderla.
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En todo el continente, la propiedad inmobiliaria está rodeada de un entramado de impuestos que le acompañan desde el momento en que firma el contrato hasta el día en que vende, y se aplican tanto si la vivienda está vacía como si genera alquileres.
Los datos de la guía 'Global Property Guide', que analiza la fiscalidad inmobiliaria en más de 80 países, muestran que la vivienda soporta una elevada carga impositiva en toda Europa.
Hay cuatro impuestos relacionados con la vivienda que conviene vigilar.
Existe un impuesto de transmisiones que se paga en la compra, a veces denominado impuesto de timbre, un impuesto anual sobre bienes inmuebles que se aplica al valor catastral, de mercado o fiscal de la vivienda, un impuesto sobre los ingresos por alquiler y un impuesto sobre las plusvalías obtenidas con la venta.
Resulta difícil establecer una clasificación clara.
Cada país aplica su propia escala, muchos tipos oficiales se publican como rangos y no como una cifra única, y la base sobre la que se calcula cada impuesto no es la misma en todos los lugares.
Sin embargo, hay un país que aparece sistemáticamente en los primeros puestos de casi todas las listas.
Ingresos por alquiler en Europa, cuánto se paga en impuestos
Para quien compra una vivienda para alquilarla, el impuesto sobre los ingresos por alquiler es el que más impacto tiene en la rentabilidad y donde más se nota la diferencia entre países.
'Global Property Guide' calcula cuánto pagaría un propietario no residente con tres niveles de alquiler mensual, 1.500€, 6.000€ y 12.000€.
Con un alquiler mensual relativamente modesto de 1.500€, Dinamarca es el país más exigente, se queda con el 42,11% desde el primer euro, con Países Bajos muy cerca con el 36% y Finlandia con el 30%. En el extremo opuesto, Chipre parte de un tipo cero, mientras que Luxemburgo aplica un simbólico 2,94%.
Si el alquiler sube, el orden cambia.
Con un alquiler mensual de 12.000€, Bélgica encabeza la tabla con un 47,27%, seguida de Dinamarca con un 43,22%, mientras que Alemania y Grecia se sitúan ambas en el 41%.
Un pequeño grupo de países apenas varía, Italia se mantiene en el 21%, Portugal en el 28% y Países Bajos en el 36% independientemente de lo que se ingrese, lo que puede convertirlos en una ventaja o en un lastre según el nivel de alquiler.
Los países en los que el tipo aumenta con más rapidez suelen ser aquellos que integran los ingresos por alquiler en el impuesto sobre la renta general. Austria es un buen ejemplo.
En Austria, esos ingresos se gravan con la misma escala progresiva que un salario, desde un tipo cero por debajo de 13.308€ hasta el 55% para todo lo que supere 1.000.000€. En casos así, el impuesto sobre la vivienda que realmente se nota es, en realidad, el impuesto sobre la renta con otra etiqueta.
Impuesto de transmisiones, cuánto cuesta comprar una vivienda
El impuesto que se paga al comprar es donde Bélgica vuelve a destacar.
Los compradores pueden enfrentarse allí a un impuesto de hasta el 12,5% del precio, ligeramente por encima del tipo máximo del Reino Unido, del 12%, del 10,4% de Países Bajos y del 10% de Luxemburgo.
Bélgica fija este gravamen región por región, de modo que el código postal pesa mucho.
Si compra una vivienda de 500.000€ en Bruselas o en Valonia sin cumplir los requisitos para ninguna bonificación, pagará el 12,5% íntegro, una factura fiscal de 62.500€ desde el primer día.
Para quienes van a vivir en la vivienda, sin embargo, el panorama mejora. Bruselas exime los primeros 200.000€ del precio de compra para quienes cumplan los requisitos, lo que reduce la factura en una vivienda de 500.000€ a 37.500€.
Valonia ofrece un tipo reducido del 3% a los compradores que cumplen las condiciones, con lo que el impuesto baja a unos 15.000€. Quienes adquieren vivienda social que reúna los requisitos a través de un organismo público en Valonia no pagan impuesto de registro, mientras que Flandes aplica sus propios tipos y beneficios.
En el otro extremo del espectro, Estonia y la República Checa no aplican ningún impuesto de transmisiones a las compras.
En Lituania, los costes de adquisición rondan el 0,4%, es decir, unos 2.000€ para una vivienda de 500.000€, una fracción de las decenas de miles de euros que pueden pagar los compradores en Bélgica.
Impuesto anual sobre la vivienda, qué países europeos pagan más
Aunque una vivienda esté vacía, su propietario puede seguir obligado a pagar impuestos inmobiliarios.
Aquí conviene ser prudente, porque el impuesto anual sobre la vivienda es la cifra que más se suele malinterpretar.
Los países no gravan exactamente lo mismo. Algunos aplican un porcentaje sobre el valor de mercado de la vivienda, otros sobre un valor catastral o fiscal mucho más bajo, que puede estar desfasado desde hace décadas, y el Reino Unido ni siquiera utiliza porcentajes, sino que encaja las viviendas en franjas de valoración.
En España, el tipo máximo del impuesto sobre bienes inmuebles puede llegar al 4,8% en algunos municipios, pero se aplica al valor catastral y no al valor de mercado, lo que hace que ese porcentaje resulte menos significativo.
Si se observa en cambio cuánto paga normalmente un propietario por una vivienda de unos 300.000€, las diferencias se reducen mucho, porque cada país define de manera distinta el valor sobre el que se tributa.
En el Reino Unido, el llamado council tax para una vivienda de ese tipo suele situarse entre 2.000€ y 3.200€ al año, según la franja de valoración y el ayuntamiento.
En Francia, la taxe foncière y en España el IBI suelen estar en torno a 700€-1.800€, ya que ambos se calculan sobre valores fiscales generalmente muy inferiores a los precios de mercado. El précompte immobilier de Bélgica, calculado a partir de un valor de alquiler teórico de 1975, suele quedar en una horquilla similar.
En Alemania, el Grundsteuer, reformado en 2025, suele ser más bajo que en muchos países vecinos, aunque los recibos varían de forma notable entre municipios con el nuevo sistema de valoración.
Y en Chipre y Malta los propietarios no pagan nada, porque ninguno de los dos países aplica un impuesto anual sobre la vivienda.
Impuesto sobre plusvalías en Europa, la factura al vender una vivienda
Si se vende con beneficio, la carga fiscal puede variar mucho, y a menudo importa más el tiempo que se ha tenido la vivienda que el tipo aplicado.
En este apartado, Dinamarca es el país más gravoso, grava las ganancias con hasta un 52,07% una vez integradas en la renta total.
En una plusvalía de 250.000€, esto supone que se pueden ir hasta 130.000€ en impuestos, quedando en torno a 120.000€ netos.
Malta ofrece un modelo casi opuesto.
No grava en absoluto la ganancia, sino que aplica un tipo fijo del 12% sobre el precio de venta como coste de transacción, que baja al 5% si el vendedor no es un profesional del sector y transmite la vivienda dentro de los cinco años.
Alemania opta por otra vía, si se ha sido propietario de la vivienda durante más de diez años, toda la ganancia, los 250.000€ completos, está exenta de impuestos.
Si se vende antes de que se cumpla ese plazo, se tributa al tipo correspondiente de la renta, más el eventual recargo de solidaridad.
Vivienda y fiscalidad, dónde se paga más en Europa
Si se consideran en conjunto estos cuatro impuestos, hay un país que destaca.
Bélgica se sitúa en cabeza o cerca de ella en la compra, la tenencia y el alquiler, y solo el tratamiento de las plusvalías, con tipos entre el 16,5% y el 33%, ofrece cierto respiro.
En el extremo contrario están Chipre y Malta. Chipre inicia el impuesto sobre los ingresos por alquiler en cero, Malta no grava las plusvalías, y ninguno de los dos países aplica un impuesto anual sobre la vivienda, lo que los convierte en algunos de los lugares con menor carga fiscal del continente para un propietario.
Para un inversor transfronterizo, el precio de compra que figura en el anuncio es solo el punto de partida.
Lo que determina si una vivienda en Europa compensa es cuánto del rendimiento permite conservar la normativa fiscal local, y en ese aspecto la distancia entre un piso en Bruselas y una villa en Chipre es suficientemente grande como para demostrar que, en materia de impuestos sobre la vivienda, Europa está aún lejos de funcionar como un mercado único.