Los precios de la vivienda han crecido un 50% en la Unión Europea durante la última década y más del 200% en países como Portugal, donde los inmuebles están sobrevalorados hasta un 35%, según un informe de la Comisión Europea.
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Los precios de la vivienda han aumentado de forma espectacular en toda la Unión Europea durante la última década, según revela un informe titulado 'La vivienda en la Unión Europea: evolución del mercado, factores subyacentes y políticas', publicado por la Comisión Europea el martes. Portugal se encuentra entre los países donde las casas están más sobrevaloradas.
El estudio identifica varios factores que explican esta tendencia: el aumento de los tipos de interés, la creciente demanda por parte de familias con mayor poder adquisitivo e inversores, la urbanización, los movimientos migratorios, los cambios en las estructuras familiares, la expansión del alquiler a corto plazo, la falta de nuevas construcciones y la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Todos ellos contribuyen a la compleja situación actual del mercado inmobiliario europeo.
Entre 2014 y 2024, los precios de la vivienda en la UE aumentaron una media del 50%, aunque en países como Hungría, Lituania, República Checa, Portugal, Estonia, Bulgaria y Polonia, el incremento nominal superó el 200%, según el informe.
Los investigadores destacan que Portugal presenta la mayor desviación entre el precio de mercado y el valor real estimado de la vivienda. "Se calcula que los precios están sobrevalorados en torno a un 35%, siendo Portugal el único país donde esta sobrevaloración se ha incrementado de forma significativa en 2024", señala el documento.
Turismo y alquiler a corto plazo
Entre las causas del encarecimiento de la vivienda en Portugal, el informe subraya el papel del turismo y del alquiler a corto plazo. "El aumento de los arrendamientos de corta duración en zonas turísticas está estrechamente relacionado con el alza de los precios de venta y de los alquileres", concluyen los autores.
El auge de plataformas de alojamiento temporal como Airbnb ha alterado el mercado inmobiliario tradicional, reduciendo la oferta disponible para el alquiler de larga duración. "Cada vez existe más evidencia empírica de que el incremento del turismo en general, y el crecimiento de las plataformas de 'home-sharing' en particular, han contribuido a elevar los precios de la vivienda y los alquileres en zonas especialmente atractivas, como los centros históricos de las ciudades", apunta el estudio.
En conclusión, el informe señala que Portugal es el país de la Unión Europea donde el turismo ha tenido el mayor impacto sobre el precio de la vivienda, consolidándose como uno de los mercados más tensionados del continente.
Esto también se observa en países como España, donde la turistificación se ha convertido en un problema en grandes ciudades como Barcelona, y ya se han implementado diversas medidas para intentar contenerla.
Inversión institucional
En Portugal, la tasa de vivienda pública es una de las más bajas de Europa, representando alrededor del 2% del total, según los últimos datos del estudio del ISCTE - Instituto Universitário de Lisboa. Esta situación se ve agravada por otro factor señalado en el informe de la Comisión Europea, que ayuda a explicar la crisis actual del sector:
"En algunas zonas urbanas, parte del parque de viviendas pertenece a empresas, y el prolongado periodo de bajos tipos de interés ha incrementado la demanda por parte de los inversores institucionales".
El informe destaca que estos inversores, como compañías de seguros y fondos de pensiones, han tenido un papel determinante en la subida de los precios inmobiliarios durante la última década, especialmente en las principales capitales del mundo. En el caso de Portugal, los fondos de pensiones presentan una exposición especialmente significativa.
La concesión de licencias de construcción constituye otro obstáculo importante para aumentar el parque público de viviendas. En países como Portugal, Croacia, España y Grecia, la emisión de licencias se redujo drásticamente tras la crisis financiera global, situándose actualmente cerca de mínimos históricos.
La burocracia también contribuye a esta escasez. "En la mayoría de los países de la UE existen plazos fijos para expedir una licencia, que van desde tres semanas en Lituania hasta 31 en Portugal", señala el documento.
Además, el proceso se ve ralentizado por requisitos documentales complejos, que generan retrasos y cargas administrativas innecesarias. El estudio recomienda una revisión y simplificación de estos procedimientos, por ejemplo, reduciendo el número o la complejidad de los documentos exigidos, como medida clave para mejorar la eficiencia del sistema.
Inmuebles vacíos
El elevado número de propiedades desocupadas es otro de los grandes desafíos del mercado de la vivienda en Portugal, según el informe europeo. "La cuestión de las propiedades vacías representa un reto importante en toda la UE, ya que se estima que aproximadamente una de cada seis viviendas está vacía en Europa".
Una vez más, Portugal figura entre los países con mayor porcentaje de inmuebles vacíos, junto con Bulgaria, Rumanía, Malta, Chipre y Hungría. El análisis de los investigadores sugiere que esta elevada proporción de viviendas sin ocupar en algunas grandes ciudades contribuye significativamente a la escasez de oferta habitacional, agravando aún más la crisis del sector.
Portugal y la crisis de la vivienda
La crisis de la vivienda se ha convertido en uno de los temas más persistentes en la política portuguesa y en una de las principales críticas a los últimos gobiernos. Las manifestaciones por el aumento de los alquileres y la falta de viviendas asequibles se han vuelto frecuentes en las principales ciudades del país.
Entre las medidas presentadas recientemente destaca un nuevo incentivo fiscal dirigido al sector de la construcción, una reivindicación largamente esperada: la reducción del IVA al 6% para proyectos de hasta 648.000 euros. Este tipo reducido también se aplicará a los alquileres de hasta 2.300 euros, es decir, a construcciones destinadas al arrendamiento dentro de ese rango.
En relación con este límite de 2.300 euros, el primer ministro explicó que la medida se centra en las "zonas de mayor presión", como Lisboa, Oporto y otros municipios donde los precios medios superan esa cifra.
La mayoría de las medidas anunciadas están vinculadas al ámbito fiscal y, por tanto, requieren la aprobación del Parlamento. No obstante, también se contemplan reformas específicas para el mercado del alquiler, destinadas a dinamizar la oferta y mejorar el acceso a la vivienda.
En junio, la Comisión Europea advirtió que las autoridades portuguesas no estaban respondiendo de manera eficaz a la crisis habitacional. Bruselas recomendó adoptar medidas más concretas, entre ellas el control de los alquileres y la limitación de los alojamientos locales, que han contribuido a agravar la tensión en el mercado inmobiliario.