La idea de que el envejecimiento de la población liberaría casas suficientes para frenar la escasez inmobiliaria pierde fuerza. Los análisis demuestran que la sucesión de propiedades no bastará para equilibrar el mercado.
La generación del 'baby boom' posee en Alemania aproximadamente 4,8 millones de viviendas y casas en propiedad. Alrededor de uno de cada tres de sus miembros, el 32%, vive en un inmueble de su propiedad. Además, en torno a 5,3 millones de viviendas en propiedad pertenecen actualmente a personas de más de 65 años.
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Como esta generación va envejeciendo y posiblemente ya no pueda vivir de forma independiente, los especialistas han dado por hecho que, a medida que los 'boomers' cumplen años, parte de ese parque de vivienda podrá redistribuirse. Cada una de esas cohortes reúne hoy todavía a más de 1,1 millones de personas. Incluso cuando esta generación alcance entre 2040 y 2050 la esperanza de vida media, podrían salir al mercado millones de inmuebles.
Debido a las generaciones con altas tasas de natalidad de 1995 a 1970 se ha asentado la idea de un 'silver tsunami' (tsunami plateado), una metáfora demográfica y económica para describir el envejecimiento masivo de la población. En ese escenario, una auténtica avalancha de viviendas incrementaría con fuerza la oferta en el mercado inmobiliario residencial en los próximos diez a quince años y aliviaría así la situación de tensión.
¿Pero la crisis de la vivienda en Alemania se resolverá sola gracias a la demografía? "Una expectativa así se queda corta", se afirma en un reciente estudio del Instituto de la Economía Alemana (IW). Los expertos no consideran acertado el relato del tsunami plateado que se traduciría en una avalancha de viviendas.
No se vislumbra una avalancha inmobiliaria
Por un lado, el IW argumenta que los hogares de mayor edad presentan una escasa movilidad residencial. Las personas de la generación del 'baby boom' suelen estar muy vinculadas a su vivienda, a su entorno social y a su barrio.
"Unos costes de vivienda corrientes bajos, unos elevados costes de transacción, la falta de alternativas más pequeñas y accesibles, así como el esfuerzo organizativo que supone una mudanza pueden hacer además que los hogares permanezcan en su inmueble aun cuando su tamaño se haya reducido de forma considerable", indica una nota sobre el estudio.
Así, los hijos suelen haberse independizado y los padres permanecen en la que fue la vivienda familiar. Las familias jóvenes, en cambio, tienen ahora dificultades para constituir y encontrar propiedad residencial.
Según el IW, se enfrentan, entre otros, a retos financieros: precios de la vivienda persistentemente elevados, mayores requisitos de capital propio, costes de financiación al alza y una oferta limitada. La situación es especialmente tensa en las grandes ciudades y mantiene a las parejas jóvenes y a las familias jóvenes en alquiler en lugar de en propiedad.
Desequilibrios regionales: oferta y demanda tienen que encajar
En determinadas regiones sí se liberan más hogares en propiedad, según el análisis del IW. "La cuestión de los efectos del cambio demográfico sobre la formación de propiedad residencial es, por tanto, sobre todo un problema regional de ajuste entre oferta y demanda", añade.
El peso de los más jóvenes entre todos los inquilinos es especialmente alto en las áreas metropolitanas y en el sur. Los propietarios de más edad se concentran en cambio en zonas más rurales. En torno al 37% de estos pensionistas considera que su piso o su casa es demasiado grande.
En particular en el medio rural se están produciendo actualmente excedentes de oferta. Según cálculos de la plataforma inmobiliaria Jacasa, en la comarca de Uckermark, en Brandeburgo, casi el 48% de todas las viviendas en propiedad están en manos de 'baby boomers'. De unas 27.400 unidades residenciales en propiedad, eso supone, en términos puramente numéricos, 13.000 inmuebles que podrían salir al mercado en los próximos años por motivos de edad.
Le siguen el Ennepe-Ruhr-Kreis, en Renania del Norte-Westfalia, con un 45%; el distrito de Meißen, en Sajonia (44%); el distrito de Recklinghausen (43%) y Saalfeld-Rudolstadt, en Turingia (43%). Según este análisis, las regiones rurales y del este de Alemania se verán especialmente afectadas en las décadas de 2040 y 2050 por futuros vacíos residenciales.
La creación de nueva propiedad residencial en las grandes ciudades y en centros económicamente dinámicos, sin embargo, solo es posible de forma limitada. En las diez mayores ciudades de Alemania, aproximadamente el 50% de todas las viviendas en propiedad está en manos de 'baby boomers', según Jacasa. En algunas grandes urbes, la tasa de propiedad no llega al 16%, mientras que en zonas rurales supera el 70%.
Los expertos reclaman una estrategia de política de vivienda
Además, el número de hogares propietarios por sí solo no es determinante, según el IW. De acuerdo con su evaluación, la demanda potencial y la oferta latente se sitúan a escala nacional en un orden de magnitud similar, "pero no puede hablarse de un enorme exceso de oferta provocado por la demografía".
Los expertos concluyen que, aunque el cambio demográfico abre márgenes de actuación limitados a nivel regional, no puede sustituir a la construcción de nuevas viviendas ni a la renovación del parque existente.
"La imagen de un 'silver tsunami' dramatiza la evolución: el cambio demográfico sí generará una oferta adicional de vivienda, pero a menudo no será allí donde la demanda es especialmente elevada", explica Florian Rentsch, presidente del consejo de administración de la asociación de bancos Sparda, entidad que encargó el estudio del IW de Colonia.
La esperanza en un 'silver tsunami' tampoco constituye una estrategia de política de vivienda, señaló Rentsch al 'Handelsblatt'. Según un reportaje de 'Handelsblatt', más del 60% de los propietarios de más edad no quieren vender su vivienda, sino legarla. La política, añadió Rentsch, debe ir más allá de medidas aisladas y abordar los obstáculos estructurales. Citó unos costes asociados a la compra más bajos, mejores condiciones de financiación y un uso más eficiente del espacio residencial.
En su opinión, nadie debería verse obligado a renunciar a su hogar. Pero quienes decidan voluntariamente mudarse a una vivienda más pequeña deberían recibir apoyo, en lugar de fracasar por culpa de los costes y la burocracia.
El riesgo de una gran reforma
Las viviendas de la generación del baby boom corren además el riesgo de necesitar una reforma. Pueden requerir un nuevo sistema de calefacción, un nuevo aislamiento térmico, baños y cocinas renovados. Los edificios sin rehabilitar quedan a menudo fuera del radar, porque las familias jóvenes, en tiempos de construcción cara, prefieren no asumir riesgos. Unos inmuebles no rehabilitados pueden convertirse, sin querer, en grandes obras mal calculadas.
Economistas especializados en el mercado inmobiliario, como Thomas Beyerle, subrayan que los compradores tienen que presupuestar hoy de forma aproximada entre 150.000 y 200.000 euros para una rehabilitación energética que cumpla los estándares actuales, según informa el portal de noticias't-online' . Programas de ayudas como 'Jung kauft Alt' (jóvenes compran viejo), del Ministerio de Construcción, buscan contrarrestar esta tendencia. Desde septiembre de 2024 apoyan también la adquisición de inmuebles existentes que necesitan reformas.
Para algunos propietarios o herederos, esto puede significar que el valor del inmueble es tan bajo que ya no compensa acometer una reforma. Las regiones afectadas por la reconversión económica y por el vacío residencial podrían transformarse profundamente, en dos sentidos.
En un escenario, los propietarios podrían ver cómo el valor de sus viviendas se desploma en las próximas décadas o cómo no encuentran inquilinos. Según otra teoría, precisamente la caída de los precios podría ejercer un efecto llamada y dar lugar a una nueva población en estos lugares. Qué escenario acabará imponiéndose y dónde se producirán las diferencias regionales es tan incierto como el propio concepto del 'silver tsunami'.