La Casa Blanca estudia respaldar un plan de hipotecas a 50 años para aliviar la crisis de acceso a la vivienda. Los expertos advierten de varios inconvenientes.
El Gobierno de Estados Unidos ha lanzado la idea de un plan de pagos hipotecarios a 50 años, lo que ha suscitado críticas inmediatas de responsables políticos y economistas que sostienen que un préstamo inmobiliario más largo haría poco por resolver otros problemas de fondo del mercado de la vivienda, como la falta de oferta y los altos tipos de interés.
Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), dijo en X durante el fin de semana que una hipoteca a 50 años sería "un antes y un después" para los compradores de vivienda. La FHFA es el organismo del Gobierno federal que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, que compran y aseguran la inmensa mayoría de las hipotecas del país.
La hipoteca a 30 años es un producto financiero típicamente estadounidense y, desde el New Deal, la forma habitual de comprar una vivienda. Entonces, los políticos y responsables de política pública querían crear una hipoteca estandarizada que los prestatarios pudieran asumir y amortizar durante su vida laboral, cuando la esperanza de vida media de un estadounidense era de 66 años.
Cuota más baja...
Ampliar la vida de una hipoteca a 50 años podría reducir la cuota mensual del prestatario. El precio medio de venta de una vivienda en Estados Unidos fue de 415.200 dólares (358.317 euros) en septiembre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Suponiendo una entrada estándar del 10% y un tipo de interés medio del 6,17%, la cuota mensual de una hipoteca a 30 años sería de 2.288 dólares (1.974 euros), mientras que la de una hipoteca a 50 años sería de 2.022 dólares (1.745 euros). Siempre que el banco no exigiera un tipo de interés más alto en una hipoteca a 50 años por la mayor duración del préstamo.
...pero un coste de intereses mucho mayor
Como una parte aún mayor de la cuota mensual en una hipoteca a 50 años se destinaría a pagar intereses, harían falta 30 años para que un prestatario acumulara 100.000 dólares (86.300 euros) de patrimonio neto, sin incluir la revalorización del precio de la vivienda ni la entrada. Frente a entre 12 y 13 años para acumular 100.000 dólares de patrimonio neto al amortizar una hipoteca a 30 años, excluida la entrada.
Según un análisis de AP, un prestatario pagaría, aproximadamente, 389.000 dólares (335.707 euros) adicionales en intereses a lo largo de una hipoteca a 50 años en comparación con una a 30 años. Otros analistas llegaron a conclusiones similares. "Ampliar una hipoteca de 30 a 50 años podría duplicar el importe en dólares de los intereses que paga el comprador de una vivienda de precio mediano a lo largo de la vida del préstamo y ralentizar de forma significativa la acumulación de patrimonio", escribió John Lovallo, de UBS Securities.
Problemas más amplios de la vivienda
Una hipoteca a 50 años no resuelve un problema clave de la asequibilidad, la falta de oferta de viviendas. Estados como California y ciudades como Nueva York han aprobado recientemente leyes o cambios regulatorios para que los promotores construyan más rápido y con menos trabas. También influye el coste básico de construir viviendas en el país. Productos como el acero, la madera, el hormigón, el cobre y los plásticos que se utilizan en la construcción de casas están ahora sujetos a aranceles bajo el presidente Trump.
Muchas tareas de la construcción las realizaban trabajadores sin papeles, sobre todo en el suroeste, donde las deportaciones están afectando a la capacidad de los promotores para encontrar suficiente mano de obra con la que levantar viviendas. "Muchas de las grandes medidas que ahora mismo solucionarían la oferta van en la dirección equivocada", dijo Mike Konczal, director de política e investigación del Economic Security Project" Pulte dijo en X que la introducción de una hipoteca a 50 años sería solo "un arma potencial", entre otras soluciones que la Casa Blanca ha barajado para combatir los altos precios de la vivienda.
Los estadounidenses no viven lo suficiente
La edad media del comprador primerizo lleva años aumentando y ronda ahora los 40 años. Para un banco sería difícil conceder una hipoteca a 50 años a un primer comprador de 40 años, que tendría 90 cuando terminase de pagar la vivienda.
La esperanza de vida media de un estadounidense ronda ahora los 79 años, lo que deja 11 años de vida no cubiertos en un préstamo a 50 años. "No suele ser objetivo de los responsables públicos trasladar la deuda hipotecaria a los hijos del prestatario", dijo Konczal.
Otros ya han probado plazos más largos
Otras partes del sistema financiero han ampliado los plazos de los préstamos, con resultados desiguales. El préstamo de coche a siete años se ha vuelto cada vez más común a medida que suben los precios y los estadounidenses conservan sus vehículos durante más tiempo. Pese a los plazos más largos, la morosidad en los créditos para automóviles ha aumentado, y el precio medio de un coche nuevo es ahora de 49.740 dólares (42.925 euros) frente a los 38.948 dólares (33.612 euros) de hace cinco años.
Los préstamos estudiantiles se concibieron originalmente para amortizarse en 10 años y ahora múltiples opciones de pago alargan la devolución hasta 20 años. Economistas señalaron que una hipoteca a 50 años puede lograr lo contrario de abaratar el acceso a la vivienda y provocar inflación de precios al incorporar más posibles compradores a un mercado con problemas de oferta.
Trump resta importancia a la idea
Tras las fuertes críticas, el presidente Trump pareció menos entusiasmado con la hipoteca a 50 años. Preguntado por Laura Ingraham, de 'Fox News', sobre la idea, el presidente Trump dijo que "podría ayudar un poco", pero dio la impresión de descartarla.
Según la ley Dodd-Frank, las gigantes hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac no pueden asegurar una hipoteca de más de 30 años, de modo que cualquier hipoteca a 50 años se consideraría una 'non-qualifying mortgage' (hipoteca no calificada) y sería más difícil de vender a los inversores. El Congreso tendría que modificar varias normas financieras de Estados Unidos para permitir hipotecas a 50 años, y parece haber poco apetito en el Capitolio para abordar esto de inmediato.