La construcción no puede seguir el ritmo del auge de la demanda en la mayoría de los países, lo que hace subir los precios en casi todas partes, salvo en China y Francia.
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Según Fitch Ratings, los precios de la vivienda subirán en todo el mundo en los próximos dos años. "Los precios nominales de la vivienda crecerán entre un dígito bajo y un dígito medio en la mayoría de los países en cada uno de los dos próximos años", reza el informe sobre vivienda e hipotecas para 2025.
El aumento de los precios se debe a que la oferta de viviendas no está a la altura de la demanda en la mayoría de los países. La demanda se ha visto impulsada por el bajo desempleo, el crecimiento de los salarios reales y la menor inflación, lo que ha dejado a los compradores con más renta disponible, indica el informe de Fitch.
El mayor crecimiento del precio de la vivienda se espera en los Países Bajos, Canadá, Brasil y México en 2025, impulsado por los programas gubernamentales en Canadá y los Países Bajos para apoyar a los compradores por primera vez y el aumento de los salarios, así como los costes de construcción serán el motor del crecimiento en Brasil y México. En China, sin embargo, la ralentización económica arrastrará los precios a la baja.
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La renta real de los hogares sigue mejorando en la zona euro, lo que impulsa la demanda y hace subir los precios en casi todos los Estados miembros. La única excepción es Francia, donde se espera que los precios bajen debido a las tensiones en la asequibilidad y a la incertidumbre política, que no pueden compensarse con el efecto impulsor de los precios de la oferta limitada y los tipos más bajos del país. Sin embargo, se espera que el ritmo de descenso sea más lento que el año pasado y que los precios empiecen a subir en 2026, según el informe.
En los Países Bajos, se espera que el aumento de precios se ralentice desde el 13% del año en curso hasta entre el 8% y el 10% en 2025 y entre el 6% y el 8% en 2026. Este nivel de crecimiento sigue siendo uno de los más rápidos del mundo, debido sobre todo a la escasez de viviendas disponibles, ya que la oferta es limitada debido al aumento de los costes de los materiales y la mano de obra.
Por otro lado, la población está creciendo y los hogares son cada vez más pequeños, lo que aumenta la demanda. Los programas gubernamentales de apoyo a los compradores primerizos podrían impulsar aún más la demanda, pero se espera que una política fiscal más restrictiva limite el crecimiento del poder adquisitivo en el país.
Subirán los precios en España y Alemania
En España, se espera que las viviendas cuesten entre un 4% y un 6% más en 2025 que en 2024 y que los precios sigan subiendo entre un 5% y un 7% en 2026. La demanda se ve impulsada por la creciente confianza de los consumidores derivada de la bajada de los tipos de interés, así como de la menor inflación. Mientras tanto, todavía no se construyen suficientes viviendas nuevas, ya que, según el informe, éstas sólo cubren la mitad de la formación de nuevos hogares. La vivienda es uno de los pilares y desafíos del presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, según él mismo ha mencionado en su balance político de 2024.
En Alemania, se espera que el crecimiento de los precios de la vivienda se sitúe entre el 2% y el 4% tanto para 2025 como para 2026, lo que supone un aumento respecto al 1,5% que Fitch estima para 2024. Por un lado, se espera que el moderado crecimiento de los salarios limite la asequibilidad, mientras que, por otro, los continuos aumentos de los alquileres hacen más atractiva la compra, apoyando la demanda, según el informe.
En el Reino Unido, Fitch también prevé un modesto crecimiento del precio de la vivienda de entre el 2% y el 4% en 2025 y 2026, impulsado por unos tipos de interés hipotecarios más bajos, ya que los prestamistas ya han descontado que los tipos de interés oficiales alcanzarán el 3,5% en 2025 y se verán respaldados por un mercado laboral fuerte y unos ingresos nominales al alza.
En Dinamarca, la bajada de los tipos de interés y el crecimiento moderado de la renta disponible harán subir los precios entre un 2% y un 4% en 2025 y 2026, según Fitch. Se espera que los precios de la vivienda en Italia aumenten entre un 0,5% y un 2,5% en 2025 y 2026, debido al enfriamiento de la demanda, sobre todo por los elevados tipos hipotecarios.
"Esperamos que los tipos hipotecarios disminuyan hasta el 2,5% en los próximos dos años, pero que se mantengan sustancialmente por encima de los niveles anteriores a 2022", señala Fitch en su informe. Mientras tanto, la oferta se ve limitada por la reducción del número de permisos de construcción, por lo que la mayoría de las transiciones afectan a inmuebles antiguos, lo que se traduce en un crecimiento menor que el de las viviendas nuevas.
¿Qué hay que tener en cuenta en los próximos años?
Se espera que la oferta siga siendo baja en comparación con la demanda en todos los países del informe debido a los elevados costes del suelo, la mano de obra y los materiales, junto con los elevados tipos de interés de los préstamos para los pequeños constructores de viviendas y las restricciones normativas. La demanda, por su parte, se ve reforzada por el descenso de los tipos, un desempleo bajo y estable, el crecimiento de la renta disponible de los hogares y la formación de nuevos hogares.
Fitch espera que los tipos hipotecarios sean similares a los de finales de 2024 o inferiores en la mayoría de los países durante los próximos dos años, lo que favorecerá la asequibilidad.
Los riesgos climáticos, una preocupación constante para los mercados inmobiliarios
Las consideraciones relativas al cambio climático, en particular las inundaciones, podrían afectar a los precios, mientras que la normativa de la UE que hace hincapié en las prácticas de construcción sostenible también repercutirá en el coste de la vivienda.
Es probable que aumente la demanda de viviendas eficientes desde el punto de vista energético, debido a los elevados costes de la energía, aunque los precios bajen. Según el informe, algunos bancos europeos ofrecen diferentes condiciones de préstamo en función de la categoría del certificado de eficiencia energética.
La evolución mundial puede alterar los cambios previstos en los precios
Según Fitch, el crecimiento de los precios de la vivienda puede ser más rápido de lo previsto si la economía y los ingresos de los hogares resultan ser más fuertes de lo esperado. Además, si los recortes de tipos de los bancos centrales son más amplios de lo previsto, podrían atraer a más compradores al mercado, lo que impulsaría aún más el crecimiento de los precios.
Por otra parte, una coyuntura económica peor de lo previsto podría traducirse en un aumento del desempleo y una disminución de los ingresos reales, lo que erosionaría la demanda. Y si la inflación vuelve a repuntar, los bancos centrales podrían dar marcha atrás en sus políticas de relajación, limitando la capacidad de endeudamiento de los hogares.
Según el informe, el aumento de los costes de seguro y mantenimiento y, en algunos casos, el incremento de los impuestos sobre la propiedad, también podrían alejar del mercado de la vivienda a muchos compradores potenciales.