Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga concentran el mayor diferencial (52,5%) entre las casas construidas y los nuevos hogares creados, especialmente en sus respectivas capitales donde residen hasta el 36% de las familias.
"La oferta residencial ha respondido de forma insuficiente al crecimiento de la demanda", sentencia el Banco de España en su informe anual de 2025 sobre la marcha de la economía estatal. El organismo estima que harían falta un total de 750.000 casas nuevas para resolver el desajuste entre los nuevos hogares creados y la oferta disponible.
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Sus técnicos advierten, no obstante, que esta realidad no se ajusta a todas las provincias españolas. Mientras que Ávila cuenta con un 58,2% de viviendas construidas dentro de su parque que podrían incrementar la oferta residencial, Madrid se limita a un 9,9%, mientras que la media española se encuentra en el 27,1%. Las más afectadas, por detrás de la capital, son Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
El BdE también recuerda que este incremento se ve limitado, en parte, por la pervivencia de viviendas destinadas a usos como el alquiler turístico o de temporada (unas 400.000 viviendas) o las segundas residencias de nacionales o extranjeros. "En el período 2021-2025, las compras de vivienda por parte de ciudadanos no residentes supusieron el 7,4 % del total, con un promedio anual de 50.000 viviendas", reza el informe, insistiendo en que este problema se agrava en el Mediterráneo.
También se da la paradoja de que por todo el Estado se reparten unas 450.000 casas construidas durante el 'boom' inmobiliario de los 2000 en las que no vive nadie, debido a una ubicación inadecuada para las familias o a su estado de conservación.
Un crecimiento de la oferta lastrado por la normativa, la falta de mano de obra adecuada y el desvío a otras modalidades de vivienda
"España y Portugal", denuncia este informe anual, "destacan entre las economías donde el crecimiento de la producción de nuevas viviendas ha sido menor en relación con el aumento de los hogares residentes", con un 6,6 y un 3,7 de déficit negativo acumulado sobre el 'stock'.
No obstante la nación lusa (cuya población también sufre una grave crisis habitacional agravada en sus grandes ciudades) solo tiene un déficit de 300.000 casas frente a las 750.000 españolas, aunque por delante de las 400.000 de Italia. Mientras Francia mantiene una situación de equilibrio, Alemania es la única gran economía de la zona euro que mejora su déficit en un 0.5%.
Las trabas burocráticas, además de las diferencias y el solapamiento normativo entre los distintos niveles de la Administración -ayuntamientos, Comunidades Autónomas y el propio Estado- imposibilitan una aceleración de la construcción de la vivienda en España; también por una gestión aletargada de la planificación urbanística o la falta de mano de obra adecuada y una reducción de su productividad.
"En las seis grandes áreas urbanas, en las que residen un 36 % de los hogares, las viviendas que podrían edificarse y que aún se encuentran no ejecutadas se situaría en torno a 1,1 millones", expone el BdE. No obstante, "el potencial de viviendas previstas en las capitales de las seis grandes áreas urbanas se reduce a unas 320.000 viviendas".