Europa afronta una crisis de vivienda y un sector de la construcción que no da abasto. ¿La construcción modular, con viviendas fabricadas en planta y montadas in situ, puede ser la solución para ambos problemas?
Los gobiernos han agotado la mayoría de las soluciones rápidas y el sector de la construcción tiene dificultades para modernizarse. La construcción modular, que da prioridad a la edificación en fábrica, podría ser parte de la respuesta.
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La UE arrastra un déficit de hasta diez millones de viviendas, en torno al 3,5 % del parque total. Alemania necesita 400.000 viviendas nuevas al año, pero está muy lejos de alcanzar ese objetivo. Francia tiene 2,8 millones de hogares en listas de espera de vivienda social. Países Bajos debe construir en torno a un millón de viviendas de aquí a 2031.
Y en todo el bloque, la construcción efectiva solo cubre aproximadamente la mitad del ritmo necesario. La construcción modular, en la que las viviendas se fabrican en planta y se ensamblan sobre el terreno, está ganando un peso político e industrial considerable.
¿Qué es la construcción modular?
La construcción modular consiste en prefabricar secciones del edificio, como habitaciones, paredes o módulos de forjado, en un entorno controlado de fábrica antes de transportarlas y montarlas in situ. Este enfoque trata la vivienda como un producto fabricado en una línea de producción.
Este tipo de construcción ofrece ventajas importantes frente a los métodos tradicionales. Los proyectos pueden completarse entre un 50% y un 90% más rápido, ya que los trabajos en fábrica y la preparación del solar se realizan de forma simultánea. Los residuos se reducen a entre 10 y 15 kilogramos por metro cuadrado, frente a los 25 o 30 kilogramos de las obras convencionales. El carbono incorporado puede rebajarse hasta un 45%, lo que acerca a la construcción modular a los objetivos de sostenibilidad de la UE.
Ante la escasez crónica de mano de obra en el sector europeo de la construcción, la posibilidad de trasladar el trabajo cualificado al interior de fábricas y escalar la producción es clave. Se estima que el mercado europeo de la construcción modular alcanzará un valor de unos 31.000 millones de euros en 2025 y que superará los 40.000 millones en 2030.
¿Quién lidera en Europa?
Suecia encabeza el sector, con aproximadamente el 45% de la nueva vivienda construida mediante métodos industrializados o modulares. Esto responde a un apoyo político de largo recorrido, a procedimientos de aprobación ágiles y a una aceptación cultural de la construcción industrializada. Stockholm Wood City, un gran desarrollo modular en madera, sirve de modelo para otras ciudades europeas.
Alemania es el segundo mayor mercado, con un 26 % de las nuevas viviendas unifamiliares y bifamiliares prefabricadas en 2024, respaldado por subvenciones federales para la vivienda eficiente desde el punto de vista climático. La apuesta del país por la fabricación de precisión favorece la adopción de la construcción en fábrica.
Países Bajos está ampliando rápidamente la construcción modular para cumplir su objetivo de levantar un millón de viviendas nuevas de aquí a 2031. Los promotores están integrando el modelado de información de la construcción (BIM) con sistemas modulares para acelerar el diseño y los procesos de aprobación.
España y Portugal son mercados emergentes, con normativas urbanísticas más sencillas y crecientes incentivos públicos que atraen a promotores modulares interesados en expandirse por el sur de Europa. Polonia, que afronta un déficit de 1,5 millones de viviendas, también está captando a estos promotores, sobre todo para proyectos de vivienda social.
¿Cumplen las viviendas modulares las normas de la UE?
En resumen, sí, pero el marco normativo está muy fragmentado y esa fragmentación es en sí misma un obstáculo para escalar el modelo. A escala de la UE, el Reglamento de Productos de Construcción (CPR) exige el marcado CE de los componentes constructivos y las normas de edificio de consumo de energía casi nulo (nZEB) de la Directiva sobre eficiencia energética de los edificios se aplican por igual a la construcción modular y a la tradicional.
Las viviendas modulares suelen cumplir holgadamente los requisitos nZEB gracias a la precisión del aislamiento y a la estanqueidad que se logran en un entorno de fábrica controlado.
Sin embargo, los códigos de edificación nacionales difieren de forma considerable. Alemania aplica estrictas normas estructurales DIN 1055 y ha elaborado directrices específicas para la prefabricación. La normativa BBR de Suecia incluye disposiciones para cargas elevadas de nieve.
La regulación francesa RE 2020 imparte controles detallados de cumplimiento energético y de carbono, lo que ralentiza los procesos de aprobación frente al modelo nórdico. Irlanda exige un permiso de planificación completo para las viviendas modulares permanentes, aunque las reformas previstas para 2025 pretenden flexibilizar las reglas para las unidades más pequeñas.
Un problema estructural de calado es que los módulos certificados en un país de la UE no pueden utilizarse automáticamente en otro. El comercio transfronterizo exige certificaciones nacionales específicas, lo que crea obstáculos para los fabricantes que quieren expandirse dentro de la Unión.
La UE empieza a abordar este problema. La nueva versión del CPR (UE 2024/3110) introduce los pasaportes digitales de producto para componentes de construcción, registros legibles por máquina que recogen los materiales, la huella de carbono, los marcados CE y el rendimiento energético.
El objetivo es recortar los plazos de aprobación y permitir comprobaciones automáticas del cumplimiento normativo entre países. Las autoridades podrán escanear un código QR o una etiqueta NFC y verificar al instante si se cumplen los requisitos, en lugar de esperar semanas a una revisión en papel.
Las barreras que persisten
La construcción modular tiene limitaciones. La flexibilidad de diseño es menor y los cambios una vez iniciada la producción en fábrica encarecen notablemente los proyectos. Se necesitan solares planos y acceso para grúas. Además, los elevados costes iniciales de puesta en marcha de las plantas pueden disuadir a los promotores que no cuenten con una cartera de proyectos asegurada.
La principal barrera sistémica, sin embargo, es la regulatoria. Los requisitos de certificación nacionales, fragmentados, impiden las economías de escala transfronterizas que abaratarían de forma notable la construcción modular en toda Europa. Las asociaciones del sector y la Comisión Europea reclaman eurocódigos armonizados y Evaluaciones Técnicas Europeas normalizadas diseñadas específicamente para los sistemas modulares.
La construcción modular no es la solución completa a la crisis de la vivienda en Europa. Sin embargo, es uno de los pocos enfoques capaces de acelerar de forma significativa la oferta de vivienda sin exigir más mano de obra, más suelo ni plazos más largos.
Suecia demuestra el potencial que existe cuando los gobiernos alinean la política, la contratación pública y la normativa urbanística para apoyar la construcción industrializada.
Alemania sigue esa senda. La gran incógnita para el resto de Europa es si la voluntad política será capaz de avanzar al mismo ritmo que el progreso tecnológico y si Bruselas podrá acabar con el mosaico regulatorio antes de afrontar otra década de escasez de vivienda. Con millones de hogares en toda la UE expulsados del mercado, en listas de espera o hacinados, la presión para dar con esa respuesta no va a desaparecer.