La opacidad sobre la tenencia de propiedades inmobiliarias en este país dificulta el rastreo del volumen de porcentaje que mantienen los grandes tenedores, los nuevos actores que entran en el mercado y la radiografía del negocio en tiempo real.
La información pública sobre la distribución de la propiedad inmobiliaria en España sigue siendo insuficiente. Al menos en lo que respecta a la propiedad inmobiliaria en manos de grandes tenedores, aquellos propietarios o sociedades con más de 10 viviendas o 1.500 m² de uso residencial.
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Los datos del porcentaje real, en manos del catastro estatal, anonimizan la propiedad de los mismos. En casos como el mercado del alquiler, competencia de las comunidades autónomas, se puede obtener este dato realizando una petición con base en leyes de transparencia para analizar el depósito de las fianzas de los inquilinos, por lo que muchas tipologías (viviendas en propiedad, vacías, pisos turísticos...) se quedan fuera del análisis. Esto impide conocer con exactitud quiénes son sus propietarios en tiempo real.
Un rastreo de las operaciones inmobiliarias en lo que llevamos de 2026 -aquellas publicitadas por las propias empresas- sí permite conocer quiénes están realizando más movimientos en el mercado ibérico, pero esto no significa que hayan desbancado en número de propiedades a los agentes tradicionales que han dominado la panorámica en la última década; nombres que ya suenan en las grandes ciudades como Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management o el Santander y CaixaBank.
Nuevas inversiones (hasta en el suelo público)
Fidere (un grupo de socimis especializadas en la compra de vivienda pública y de alquiler) protagoniza la mayor de las operaciones en lo que llevamos de año, con 1.050 millones de euros. La canadiense Brookfield la adquirió de manos de Blackstone, consiguiendo indirectamente su cartera de 47 edificios y más de 5.000 viviendas en alquiler, en una operación fechada en marzo de este año.
En mayo, Azora acordó comprar a Patrizia 1.200 viviendas en alquiler en el área metropolitana de Barcelona (una de las zonas más tensionadas del Estado, con una enorme densidad de población en zonas como L'Hospitalet de Llobregat) por más de 350 millones. A su vez, Patrizia se las había comprado a BeCorp en 2022 por unos 600 millones.
Otras muchas operaciones han sido firmadas antes incluso de acabar la vivienda: Barings comprará a Aurora Homes 305 viviendas asequibles en Los Cerros (Vicálvaro) por más de 70 millones, con entrega en 2029, y otras 188 en Valdebebas por más de 56 millones al Grupo Ferrocarril.
Las propias comunidades autónomas y determinados ayuntamientos están cediendo la concesión de suelo público a este tipo de empresas, en algunos casos por plazos de entre 45 y 75 años, en un país con un parque de alquiler social que no supera el 1,72%, muy por debajo de la media europea, en torno al 8-9%. El caso de Culmia, la promotora controlada por el fondo estadounidense Oaktree, lo resume. En 2025 entregó el lote 3 del Plan Vive de la Comunidad de Madrid a la alemana DWS mediante la venta de participaciones en la sociedad concesionaria: una operación de 255 millones de euros.
Precisamente, la bávara MEAG compró a Culmia el 50% de una cartera que incluye 1.137 viviendas del Plan Vive II (Comunidad de Madrid), 437 del plan de alquiler asequible del Ayuntamiento de la capital y 208 en manos de la Generalitat Valenciana.
¿Existe un pinchazo de la burbuja de la vivienda?
La compraventa de viviendas en España está frenándose ligeramente debido al gran auge de los precios del mercado habitacional en este país. Así lo reflejan los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) recopilados por Cushman & Wakefield o estudios como el BBVA Research, que estima una caída del 7,3% para este año, aunque con una ligera recuperación (0,6%) para 2027.
En su informe del segundo trimestre de 2026, la consultora inmobiliaria mencionada detectó un descenso interanual del 3,51% en este tipo de operaciones hasta mayo de 2026, con un total de 286.000. Sus analistas también señalan que el empeoramiento de las condiciones de financiación provoca que las familias se pasen o permanezcan más tiempo en el mercado del alquiler, presionando los precios en este segmento del mercado.
El informe de C&W señala "un incremento espectacular del 376%" interanual en inversiones de vivienda en alquiler y que "en el primer semestre de 2026 el volumen de inversión es ya notablemente superior al de todo 2025", hasta 2.934 millones, respecto a operaciones de grandes tenedores o fondos de inversión.
Se trata de un dato que puede parecer contradictorio con el descenso de las compraventas de vivienda, aunque ambos indicadores miden realidades diferentes. Mientras que las estadísticas de compraventas contabilizan el número de operaciones realizadas, el volumen de inversión refleja el dinero destinado a adquirir viviendas y carteras inmobiliarias, por lo que unas pocas operaciones de gran tamaño pueden elevar considerablemente la inversión total. En España, las adquisiciones de vivienda por parte de personas jurídicas representaron el 10% de las operaciones en 2025, según el último informe del Consejo General del Notariado.
En cualquier caso, estas cifras hay que tomarlas con cautela: no permiten cotejar la cifra real de viviendas en manos de las empresas en el Estado debido a la opacidad respecto a las propiedades totales; simplemente cómo evoluciona la compraventa en el mercado habitacional.
Respecto a otras investigaciones sobre el estado del mercado de la vivienda, Oxford Economics apunta también en su informe de mayo que esperan una moderación del crecimiento del precio de la vivienda -del 5% en 2027- tras alcanzar cifras de dos dígitos en 2025 (12,89%), a la espera del dato previsto para este año, que podría rozar el 11%. El frenazo, no obstante, podría ser una circunstancia temporal de acuerdo con las previsiones actuales.
La desaceleración en la creación de empleo (que provoca una menor renta entre la población) y la reciente subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo ante el nuevo repunte inflacionario se incluyen entre las posibles causas de este futuro enfriamiento.
La vivienda se ha convertido en el principal problema de los españoles. Así lo afirma el 37,5% de los consultados por el último barómetro del CIS de septiembre, priorizándolo a otros problemas de índole económica (21,6%) o a la inmigración (19,7%).
Esta realidad se cronifica en los mercados más tensionados. Las seis grandes áreas urbanas españolas concentran el 36% de los hogares, de acuerdo con el informe anual del Banco de España al respecto, y es allí donde persiste una mayor diferencia entre la demanda y la oferta de vivienda disponible para absorberla.